律师支招 买房交的什么钱？

　　民间防忽悠6招儿

　　一直以来，伴随着地产项目的预售、内部认购等前期销售行为，订金、定金、保证金、诚意金等各种五花八门名字的地产新名词纷纷涌现，而且随着时间的行进，开发商对于这些名词的运用出现了驾轻就熟、炉火纯青的趋势。不明个中区别的消费者感到越来越无法恰当地维护自己的权利，因为有时根本不知道对方在说什么，可当你自认为理解了对方意思的时候，你很可能已经不幸落进了早已挖好的陷阱。
 

　　近日，关于上述名词的投诉渐渐多了起来。为此，记者走访了天津明扬长缨律师事务所，与杨仲凯、孙志伟两位律师进行了深入的交谈。

　　定金 订金 保证金 诚意金

　　关于定金的认定

　　有读者投诉，现在有一些开发商，在尚未取得商品房销售或预售许可证的时候，出于聚拢人气或提前销售的目的，同时又要规避有关部门的处罚，于是想出种种办法来变通自己的提前销售行为。比如在正式开盘前指定某家银行，规定有意购房的消费者去开户存一笔1万至5万元不等的存款，然后凭存款单到售楼处登记排号，按排号的顺序选房。同时开发商还表示，这笔存款的所有权归个人，消费者随时可以将这笔存款取走。但他们将对个人开立的存款账户进行监控，如果开盘时这笔存款已经被取走，则这名消费者排的号将被取消，也就是自动失去购房资格，这笔钱被称作“保证金”、“诚意金”等等。那么，该如何认定这笔钱的性质呢？

　　赵律师说，现在有些消费者很重视定金这个概念的认定，因为一旦认定交了定金，开发商如果违约的话，至少消费者能得到双倍返还。但是记者提到的这种情况则略有不同，因为这笔钱确实没有交给开发商，而只是以个人名义开立了存款账户，那么很难认定这笔钱就是定金。这就是开发商聪明的地方，他又用这钱吊住你，又不承担双倍返还的风险。所以这笔钱最多只能算是“变相定金”或“貌似定金”，关键在于这钱并不是在开发商手里控制。

　　此外，赵律师说，也许还有一种情况可以认定消费者存到银行的钱是定金，那就是消费者开立的是一个共管账户。也就是说，消费者存到银行里的钱，开发商不但可以监控，而且在消费者取款时需要消费者和开发商共同签字才行。如果属于这种情况，这笔存款也可以认定为是定金，但现在不是这种情况，所以得不到这是定金的证据。

　　莫把“定金”当“订金”

　　提到这个问题，赵律师表示不能不重提“定金”和“订金”的区别。在《担保法》中，“定金”是担保的五种方式之一。已付“定金”，消费者如果不履行合同规定义务，就再也无权要求退还“定金”了。而在《合同法》中，有“定金罚责”：如果是买方违约，则“定金”由卖方所得；如果是卖方违约，则卖方应归还“定金”的两倍给买方，所以双方在签订合同时都会更加谨慎。

　　“订金”则不同，“订金”只是订下来，预订的意思。是给消费者一个考虑的缓冲期，比如有的消费者准备买楼，又拿不定主意，一些负责一点的楼盘为了给消费者一个充分考虑的空间，愿意让消费者先交一点“订金”，在一段时间内，比如3天，消费者可以最终决定买还是不买，3天内，交了“订金”的消费者看中的房屋不会推荐给其他买主，3天后就不保证了。但“订金”不买楼时可全额退还，要买楼还可以当成应付楼价的一部分，除非合同中有违约不返还的特殊约定，否则它不等于“定金”。

　　不是定金，胜似定金

　　赵律师认为，对于刚才提到的种种“变相定金”，消费者其实更需要提高警惕。因为它不但一点儿也限制不了开发商的行为，而且缚住了消费者继续奔波选房的双腿。消费者被这种“已经交了钱”的假象蒙蔽住，认为房子已经定下，高枕无忧了，但可能不知道，其实他什么也没买到，一旦有一天他发现了这一点，可能时间已经过去很久了。现在房产价格的变化如此巨大，消费者每浪费一天，都有可能为重新购房多支付高得多的代价，而这种损失是不会得到补偿的。所以，消费者只有自己擦亮眼睛，多动脑筋，或者来问问律师，其实这种咨询是花不了多少钱的。

　　不过，赵律师还表示，时间成本是有可能得到赔偿的，法律规定有缔约过失责任。《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”

　　赵律师指出，要特别注意这里边的“恶意磋商”和“故意隐瞒”等事实。因为从消费者看房开始，双方每一次沟通，都是在互相接近，都是在为最终达成协议而努力。你让步我也让步，你少划划价，我多让点利，期望最终达成合约。这时候如果消费者一分钱也没有，根本也没想要真正买房，那么你就是在恶意浪费对方的销售资源；反过来，如果开发商在价格上、时间上故意对你隐瞒一些不利于你的事实，这也构成过错。因为民法通则第68条规定，故意隐瞒真实情况或陈述虚假情况，诱使对方做出错误的意思表示，构成欺诈。这时你可以进行索赔，索赔包括直接损失和间接损失。

　　如何规避风险

　　孙律师最后补充道：要想真正避免消费者的各种损失，目前最行之有效的方法仍然是那几条。

　　一、首先细查五证：建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预(销)售许可证。五证缺一不可，否则不管价格多合理、房型多理想、地点多诱人，也不要购买。

　　二、把售楼者口头的承诺落实到具体合同中，防止举证不能。

　　三、合同条款要具体明确，不能含糊，规定得越细越好。

　　四、多留书面的东西，楼书、宣传页等等。

　　五、宏观一点，除了考察开发商以外，还要有一点政策知识。比如市区的规划，什么地方是公园、什么地方是绿地，大家是能够了解到的，这就有利于选到好地点。

　　第一招儿：小心对待内部认购

　　销售人员以“优惠”、“内部价格”、“先挑房”为诱饵，催你赶紧交定金??过了这村可就没这个店了！

　　定金交了，不能退了，突然发现这个价格并不便宜，很多配套也没说清楚，心理安慰自己说：没关系，合同订得细一点。可是定金在开发商手里，主动权就到了人家手里，你还怎么谈合同啊？

　　你应该想：一定要冷静！买房子是大事，就算真的多花了几万块钱，也比你糟蹋了几十万块钱要好吧？千万别匆忙做决定，一定要把一切都搞清楚了，再交定金！

　　第二招儿：冷眼看待楼盘升值

　　销售说了：您还不赶紧买？您看我们这房子升值多快啊！从开盘到现在已经涨了1000(2000，3000……)了！您就算不喜欢，转手卖了也是钱啊！

　　你应该想：呵呵，小心哦！我要是不喜欢，别人为什么喜欢呢？世界上傻子真那么多？这么多新楼还没卖掉呢！你还想高价卖二手？何况一买一卖，税啦、中介费啦，就是好几万。你保证捞得回本儿？

　　第三招儿：不要轻信地价要涨

　　销售说了：还不赶紧买？这块地风生水起，左邻××商圈，右通××核心！过两年，绝对涨得厉害！到时候一卖，您就没事偷着乐吧！

　　你应该想：呵呵，谁告诉你周边涨了，你家的价也会涨？再说，现在已经这个价了，还能涨多少？

　　第四招儿：何以见得租金丰厚

　　销售说了：我们这房子，档次没得说！外国大公司首席代表，专门租这种房子，一住好多年！您只要交个首付，自有人替您交月供??房子可是您的呀！

　　你应该想：相信他以前，还是自己先去租赁市场好好打听一下(可以装成租房人去问中介公司)，中档房的租金不会比低档房高太多。

　　第五招儿：爱卖不卖活该拉倒

　　销售说了：爱买不买。想在合同里加附加条款,门儿都没有！您前脚出去，后脚人呼啦哗啦地来，我们的房子不愁卖！

　　你应该想：拉倒！钱在我口袋里，只要不掏出来，就没有损失。房子是一个人一生最大的商品，如果不满意，将来就是无穷无尽的烦恼。如果你今天凑合了，将来变成二手房更加卖不掉。如果开发商明摆着要签霸王条款，大不了不买就是了，看看谁损失大。

　　第六招儿：怎么可能限量发售

　　销售说了：这次开盘，我们只拿出两栋楼，您要是想买，那得麻利点儿！我看这样吧，您头天晚上就过来排队，一定能挑到您最喜欢的那套！

　　你应该想：在那种稍一犹豫就买不到的气氛下，你确定你是在理性地考虑问题吗？别来这套！买房子是大事，一定要深思熟虑！