关于商品房预售合同纠纷一案的补充意见

关于景某上诉东莞泰某城地产发展有限公司
商品房预售合同纠纷一案的补充意见

尊敬的审判长、审判员：
我上诉东莞泰某城地产发展有限公司（以下简称泰某城）商品房预售合同纠纷一案，之前通过律师得知贵院欲书面审理，我个人认为一审法院很多事实认定不清，适用法律严重错误，故而于2010年3月15日向法院提交《开庭申请书》请求开庭审理此案，厘清本案事实，以期作出公正的判决。2010年3月   日律师告知，本案已经开庭审理完毕。我感到莫名奇妙，我自己的案子，且是我申请的开庭审理，怎么不通知我出庭参与开庭？我怎么会不想参加开庭？关于本案，我有太多的话想说。
现我只好以书面形式提出本案的一些补充意见，望法官能明察秋毫，保护普通老百姓之合法权益不受侵犯。

一、 关于交付首期购房款（含定金）以及签订商品房买卖合同的的经过，我没有任何违约行为。
1、关于交付10000元定金。
2007年10月30日我前往泰某城看楼，并初步确定购买第一期第214号房。泰某城工作人员在填写《楼宇认购书》时，定金写了20000元，我当时提出我只愿交10000元定金，要求将定金修改为10000元。泰某城公司工作人员解释，当天交付10000定金也可，其余待交首付时一起付清即可。我当时提出，根据《楼宇认购书》第四条第4点规定“……买方未依时缴付上述应付之楼款，则视作买方自动放弃其所认购该物业之权利，卖方有权没收买方已缴付的定金及其他款项”，你不改掉的话，我今天交了这10000元，明天你不就可以没收我的钱，这和抢钱有什么区别？泰某城公司工作人员向我解释，泰某城公司是正规公司，是真正的卖楼，不是诈骗犯。怎么会做出这种事来，放心吧，没问题。我认为泰某公司工作人员说的也有道理，就接受了其说法，过几天再交10000元。
以上事实，即便我现在无法提出证据证明之，但仅凭一般常识，按照正常的智商既可推测得到！任何正常人都不可能签订协议的当时就进行违约，故意授人以柄，并且故意把钱让人家给没收掉。没有泰某城公司工作人员的口头承诺，我绝不会傻到如此地步。

2、关于交付首期购房款余额63053元。
2007年11月1日，我到住家附近的广发行转账汇款，银行柜台工作人员告知因泰某城公司提供的账户问题，无法汇款成功。但手续费不予退回。（见2010年11月1日向我出具的广发行结算业务收费凭证）我即刻打电话给泰某城工作人员，泰某城工作人员要求我等待汇款到新的账户。我当即提出，根据《楼宇认购书》的第四条第4点规定，如果没在7天内支付这笔钱，你们不是把我定金给没收了？你们是不是故意设圈套来骗我们的钱（因为其他买房者也无法汇款到认购书指定帐户）？泰某城工作人员再次解释称，这是泰某城公司的原因造成，不会算违约的，让我等通知就可以了，而且还告诉我这份《楼宇认购书》是“阶段性/预约性”的，“待《商品房买卖合同》签订后，此《认购书》自动失效。（第五条第2点），失效了也就无法约束任何人了。我认为泰某公司工作人员说的有道理，就接受了其说法，等通知再交63053元。
2007年11月13日，泰某城工作人员通知款项汇入新的账户为“东莞市泰某城商贸有限公司，帐号：106201517010005307”，我当时还有疑虑，怎么帐号和认购书上的出卖方名称不一致？泰某城工作人员解释称，原提供之账户无法入账，“东莞市泰某城商贸有限公司”和东莞市泰某城地产发展有限公司是关联公司，汇入这个账户没有问题的。我看公司名称都有“泰某城”，觉得泰某公司工作人员说的有道理，就又接受了其说法，立即前往泰某城公司转账10000元，支付现金13053元，并通过银行电汇40000元到其指定账户“东莞市泰某城商贸有限公司，帐号：106201517010005307”。（详见银行出具的汇款凭证）泰某城公司向我出具了两份收款收据。
以上事实，有相关汇款凭证、收款收据为凭。足以认定。

3、关于签订《商品房买卖合同》。
2007年11月13日，泰某城公司向我出具完《收款收据》之后，被要求到其指定的律师处签订《商品房买卖合同》，当时我注意到合同约定付款的方式。我签合同前就已经支付了全部首期购房款，怎么还要约定付款时间？不是多次一举吗?泰某城公司指定的律师说这是统一的格式，既然你已经交款了，跟你也没什么关系。于是我就在该《商品房买卖合同》签字并按手印。
随后办理了银行的抵押贷款，以为万事大吉，就等着收楼了。
以上3点表明，我没有任何违约的意图，也没有任何违约的事实。一切均由泰某城公司造成。
以上事实有些有相关证据足以证明，有些由于是口头约定或电话沟通，已经不可能有所谓证据，请法官本着公平、正义、良知，从生活的常理进行推定，予以认定。

二、 关于《商品房买卖合同》第六条，该约定属于约定不明或没有约定。
1、《楼宇认购书》第五条第2点规定“……本认购书仅为确认楼宇买卖的阶段性/预约性行为形式。……待《商品房买卖合同》签订后，此《认购书》自动失效。
以上规定表明，《楼宇认购书》并非合同行为，且《商品房买卖合同》签订后，自动失效。
而《商品房买卖合同》第六条的约定，建立在无效的《楼宇认购书》之上，自然也是属于无效，视为对付款期限约定不明或没有约定。

2、《商品房买卖合同》第六条的约定“按《楼宇认购书》约定时间交付……”，属于无法实现之约定，应视为无效约定。
该《商品房买卖合同》于2007年11月13日签订，却要求买受人应于“2007年10月30日前，2007年11月7日前”支付相应款项。如果我们承认没有时空穿梭机的话，那么这就是无法实现的目标。这属于自始无法履行的约定，当然无效。

3、《商品房买卖合同》第六条约定由买受人转账入交通银行专用账户，并凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据，属于重复支付约定，应属无效。
我当天已经交付全部首期购房款，泰某城公司在出具了全部收款收据后仍要求由我向其交通银行专用账户转账汇款，并换领收款收据的行为显然属于要求重复支付，这种无理要求当然不能满足，该约定属于无效约定。

4、《商品房买卖合同》第六条没有存在的价值，或者说已经被实际履行。
签订《商品房买卖合同》之前，我已经支付了全部首期购房款，履行了付款义务。泰某城公司对此是认可的，因此事实上双方以实际行动改变了该条款的约定，使得其等同于不复存在。

三、关于一审法院判令我应支付违约金，实属荒谬至极。
1、《商品房买卖合同》于2007年11月13日签订，签订之前我即已经履行完毕约定的付款义务。何来违约只说？
2、违约，指的是违反双方的合同约定。而一审法院认为我于“2007年10月30日，2007年11月7日”后即有违约行为。然而此时，我们的合同尚未签订，如何违约？

四、 关于《商品房买卖合同》第八条，属于格式条款，应认定部分无效，或作出对泰某城不利的解释。
　我国《合同法》第三十九条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”同时还规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”　　
该《商品房买卖合同》由泰某城公司为了重复使用而预先拟定，在订立时未与我协商，当无异议。因此属于格式条款。对于格式条款，法律规定了对于提供人较为严格的条款，其原因即在于该条款往往限制对方之权利，免除己方之责任。

1、该条款中，约定“出卖人可据实予以延期”，关于“据实”我的理解是，买受人延期多少时间付款，则出卖人可以顺延同样多的时间交房。其目的应在于敦促买受人支付购房款，不至于交了房而钱没收到。而我签订合同之前就已经足额支付了全部首期购房款，认为无论如何该条文都不可能适用到我身上。
如果偏离了该目的，成了“由于房屋不合格，无法交楼”却可以不用交楼的挡箭牌，则属于扩大之解释，对其有利之解释，实在不应是法院之所为。
如果泰某城明知有此理解，而不告知我，甚至故意隐瞒以期作为其以后永远都可以不交楼的借口，则属于滥用格式条款免除自己责任的行为。
2、该条款中，约定“包括违约金、税费等”，显然没有遵循“公平原则”确定双方的权利义务，有失公平。
既然是格式条款，又严重失去公平，且免除其交楼之责任，并不曾对我作出明确解释，那么就应直接认定它是无效的。
然一审法院却得出一个旷世荒唐的结论“泰某城可以因为我欠其101.5元所谓的违约金（当然，这是法院错误认定的结果，如前所述，我是不曾违约的）而拒绝将属于我的163053元的房屋交付给我长达一年之久”！试问天理何在，公平何在，正义何在，良知何在？

五、泰某城公司严重违约，我可以依法解除合同。
在我已经支付全部购房款项后，泰某城在长达一年的时间内无法将合格之房屋交付给我，使得我根本无法实现合同的目的，无论是依据合同法规定的法定解除权，还是双方合同约定的解除权。我都有权解除该合同。

六、该《商品房买卖合同》已经解除，法院应予以确认。
一审法院审理查明“2008年6月26日，景影委托律师将解除合同通知书寄往泰某城，但被拒收退回。”该通知书是按照双方合同约定的地址送达，其故意拒收退回，但无法回避该通知曾经到达泰某城所在地之事实，且其知道是解除合同通知书（封面有文件名记载），因此该通知仍然已经生效。
2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”第三十条规定“合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释；”
泰某城在我向其送达解除合同通知书的一年后方才提出异议，法院应不予支持。

综上所述，恳请法院明辨是非、坚持正义、主持公道，依法维护老百姓的合法权益。拜谢!

提交人：             
2010年4月1日