租赁合同纠纷判决书

广东省东莞市中级人民法院

民事判决书

(2007)东中法民一终字第XXXX号

上诉人(原审被告，反诉原告)东莞市XX实业发展有限公司(以下简称“XX公司”),住所地:广东省东莞市虎门镇xxxxxxx。

法定代表人方XX。

委托代理人赵小兔,北京市王玉梅律师所东莞分所律师。

被上诉人(原审原告.反诉被告)戴XX,女,1969年XX月XX日出生,汉族,住广东省东莞市虎门镇XXXXXX,身份证号码:442527XXXXXXXX。

委托代理人唐XX,,广东XX律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人)梁XX,女,1980年XX月XX日出生,汉族,住在广东省东莞市沙田镇XXXXXXX,身份证号码:44190XXXXXXXXX。

上诉人XX公司因租赁合同纠纷一案,不服东莞市人民法院(2006)东法民一初字第XXXX号民事判决,向本院提起上诉.本院依法组成合议庭进行审理,现已审理终结。

原审法院认为,双方签订的<<虎门XX租约>>是双方在平等自愿的基础上作出的真实意思表示,其内容没有违反国家法律.行政法规的强制性规定,是合法有效的.戴XX虽有委托XX公司将其承租的涉案商铺出租,但有关的租赁合同以XX公司的名义与梁XX签订,且XX公司以其名义向梁XX收取过有关的租金,保证金等费用,亦约定梁XX是向XX公司直接缴纳租金,XX公司亦通过梁XX向其支付租金等租赁费用以宽产现对戴XX的出租债权,故XX公司有向梁XX后,戴XX亲自出具收据确认收到梁XX交付的租赁“按金”.管理费“按金”.首月租金,且有关收据已交梁XX收执,戴XX明知道梁XX的存在,亦清楚其自已没有另外向XX公司支付租金,应知道其应向XX公司交纳的租金等费用需通过梁XX收取长工租金支付有关的租赁用而得以实现,帮戴XX亦有向梁少棋逢对手收取租金的义务。现双方均没有履行自已的义务,双方均有过错,应承担相应的责任,本案戴XX不因没有向XX公司交纳租金而违约。XX公司主张租金及其违约的权利,应协同戴XX向梁玉梅主张,XX公司直接向戴XX主张,依据不足,不予支持.戴XX在起诉时要求XX公司退回认租费.保证金等,暗含了其同意解除双方签订的<<虎门XX租约>>之意,结合XX公司的行为,法院认定双方在戴XX起诉之日,即2006年3月6日互愿解除<<虎门XX租约>>.XX公司要求确认其于2005年6月16日解除与戴XX签订的<<虎门XX租约>>.及确认其行为合法有效,依据不足,不予支持.因涉案的<<虎门XX租约>>是双方互愿解除的,戴XX诉求XX公司支付单方解除合同的违约金及滞纳金,依据不足,不予支持.依照<<中华人民共和国合同法>>第九十七条的规定,XX公司应退回认租费139600元给戴XX,并应从戴XX起诉之日,即2006年3月6日起按同期中国人民银行规定的一年期短期贷款基准得率向戴XX支付利息,至判决确定的付款日止。XX公司要求确认其不予退还该认租费的行为合法,依据不足,不予支持。对于商铺设施保证金30000元,没有证据证明戴XX有令商铺设施受损的情况,根据商铺设施保证金性质,在解除租赁合同的同时应退回该款。XX公司应退回该款而没有退回,戴XX要求XX公司支付利息,依据充分,予以支;利息应从2006年3月6日起按中国人民银行同期规定的一年期短期贷款基准利率计算至判决确定的付款日为宜。XX公司要求确认其不予退还该保证金的行为合法,依据不足,不予支持。对于租赁保证金5040元,因双方对没有向梁XX收取租金均有过错,在解除合同时,双方均应对各自的过错承担相应责任,法院认为租赁保证金由XX公司退回一半为宜。XX公司应退没退,应向戴XX支付利息,利息从2006年3月6日起按中国人民银行同期规定的一年期短期贷款基准备利率计算至判决确定的付款日为宜。对于戴XX要求的装修损失,戴XX提供的有关收据非正式的税票,不能以此认定装修的费用,在XX公司通知解除合同后,戴XX不对铺位装修进行处理,结致装修不能查清,主要责任应由戴XX承担。XX公司擅自拆除涉案的铺位,结致铺位装修损失及装修价值证据的灭失,XX公司承担次要的责任.,根据生活经验,结合戴XX称其装修包括涉案商铺在内的两商铺共花费.25300元的主张,酌定XX公司应向戴XX赔偿装修损失4000元。原审法院依照上述条文及<<中华人民共和国民事诉讼法>>第六十四条第一款.第一百二十八条。<<中华人民共和国合同法>>第五条，第九十三条.第一百一十四条的规定,判决如下:一.确认XX公司与戴XX签订的<<虎门XX租约>>于2006年3月6日解除.二.XX公司应向戴XX退还认租费139600元及支付其利息,利息从2006年3月6日起按中国人民银行同期规定的一年期短期贷款基准利率计算至本判决确定的付款日至。三.XX公司应向戴XX退还商铺设施保证金30000元及支付其利息,利息从2006年3月6日起按中国人民银行同期规定的一年期短期贷款基准利率刘算至本判决确定的付款日至.四.XX公司应向戴XX退还租赁保证金2520元及支付其利息,利息从2006年3月6日起按中国人发银行同期规定的一年期短期贷款基准利率计算至本判决确定的付款日止.五.XX公司应向戴XX赔偿装修损失4000元.六.上述款项,限XX公司于判决发生法律效力之日起七日内清偿给戴XX.七.驳回戴XX的其它诉讼请求.八.驳回XX公司的反诉诉讼请求。本案一审本诉受理费6485元,戴XX承担2173元,XX公司承担4312元;反诉受理费3123元,由XX公司承担。

一审宣判后,XX公司不服,向本院提起上诉称:一.原审判决将我公司与戴XX的委托合同和戴XX与梁XX的租赁合同混凝土为一谈,存在严重的认定事实错误和适应法律错误.<<中华人民共和国合同法>>第四百零三条规定:“受托人以自已的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系,该合同直接约束委托人各第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人的第三人的除外.”可以看出,我公司与戴XX之间存在委托关系,戴XX与梁XX之间存在租赁关系.我公司以自已的名义与梁XX签订的<<虎门XX租赁合同>>,是直接约束戴XX和梁XX,与我公司没有任何关联.梁XX履行租赁合同义务的对象是戴XX,与我公司无关.我公司与戴XX之间的委托法律关系和戴XX与梁XX之间的租赁法律关系相当清楚,泾渭分明,一审法院将二者混为一谈,认定事实错误。二.本案在我公司以自已的名义代戴XX与梁XX签订的租赁合同应直接约束戴XX与梁XX,我公司是代为收取的行为。我公司实现债权并不依赖于梁XX,其只需向戴XX主张即可,至于戴XX是要求梁XX代交还是自已交纳,我公司无权干涉。三，依据民事法律精神，当事人有约定的从约定，没有约定的从法律，法律没有约定的从习惯。那么原判决得出“应协同戴XX向梁XX主张”的结论到底上依敕于双方当事人的约定，还是法律顾问的规定，还是生活的习惯？我公司与戴XX在2003年7月30日共同签订的〈〈虎门XX租约〉〉，〈〈见证书〉〉，〈〈虎门XX收铺证明〉〉等充足的证据证实我公司可以直接向戴XX主张权利。综上，请求二审法院依法撤销原判决并予以改判。

被上诉人戴XX答辩称：一，本人与XX公司不存在委托代理关系。谭XX作为戴XX的受托人，其转委托行为未经戴XX的同意，对戴XX不发生效力，且谭XX出具的委托书并没有载明代理人的名称，没有明确的代理人，违反了法律规定也无实际操作性而无效。二即使委托有效，但根据〈〈中华人民共和国合同法〉〉第四百零二条的规定，XX公司以自已名义与梁XX签订合同时，只有梁XX明知两者存在代理关系，该合同才约束本人。从梁XX直接交付租金给XX公司以及其出具给谭XX的委托书内容等情况来看，梁XX并非认为自已是与本人签约，而是与XX公司签约，并认为合同的权利义务人是XX公司而非本人，梁XX在诉讼中陈述其明知租赁合同的另一方当事人是本人的陈述是虚假的。三，若授权有效，XX公司的一审反诉请求最终责任担者是XX公司。本人与梁XX之间并没有直接的合同关系，本人无权向梁XX主张租金权利，XX公司没有采取有效方式向梁XX主张权利，没有履行代理人的职责，即梁XX欠交租金是由与XX公司自身的原因造成的，现XX公司要求本人交付租金和滞纳金理由不充分。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

第三人梁XX口头答辩称：本人与本案没有任何关系，不应承担任何责任，关于租金的诉讼请求，已经超过诉讼时效。

经审理查明，戴XX为承租XX公司虎门XX的商铺，于2002年10月向XX公司支付了认租费139600元。戴XX于2003年7月22日向XX公司缴交了商铺设施保证金30000元，租赁保证金5040元，首月租金2520元，首月管理费840元，宣传推广费150元。2003年7月30日，戴XX与XX公司签订了一份〈〈虎门XX租约〉〉，约定XX公司将东莞市虎门镇太沙路64号虎门XXE幢第三层第218事18平方米的商铺出租给戴XX使用。双方约定租金标准为每月2520元，管理费每月840元，推广传费每月150元，每月5日前付当月租金及费用，租赁期限从2003年8月1日至2006年7月31日，2003年8月1日至2003年10月31日为免交租期间，如戴XX有欠款的情况，XX公司有权在保证金中扣抵。合同并约定：1，认租费（包括装修费，阁楼费，商铺设施使用费等）合计为139600元，若非XX公司违约导致首期合同终止，该费用均不退还，亦不得用于抵扣以后之租金或管理费等费用；2，XX公司有命名该XX的权利，并享有在任何时候改变，替换或取代原有名称的权利，而无须对戴XX任何补偿，也不因此构成合同的终止或合同条件的改变，XX公司在行使该种权利时，应在不少于二个月前通知戴XX，戴XX有选择是否继续经营的权利，如戴XX选择终止合同，则此行为不属于违约行为；3，XX公司保留改进，变迁，扩充或减少该XX的单位面积，用途或功能的权利（但不能在租期内自行更改该店铺的用途或面积），在实行该权利时，应尽量少带来不便；4，戴XX逾期缴交租金，管理费及其它应缴之费用，每逾期一日，按日加收所欠缴金额2%的滞纳金。

合同签订当日，XX公司将上述商铺的钥匙及管理公约等有关的文件交付戴XX。戴XX在收铺后，没有再向XX公司支付过租金。2003年8月21日，戴XX向XX公司出具一份授权书，授权其丈夫谭XX全权办理涉案商铺的一切事宜。同年11月4日，谭XX出具一份委托书，其内容为：“现委托贵司招商部出租我戴XX投资虎门XXE218号铺。有关签署文件手续全权委托贵公司办理，所发生贵司规定费用由我负责”。2003年12月6日，XX公司以自已名义与梁XX签订一份《虎门XX租赁合同》，约定将上述商铺租赁给梁XX，租赁期限从2003年12月17日至2006年7月31日，租金每月3600元，梁XX须于每月5日前向XX公司交纳租金，租金从2004年1月1日开始计算。当日，梁XX向XX公司交纳了租赁保证金7200元及一个月首期租金3600元，XX公司以自已的名义向梁XX出具了收据。后XX公司将上述款项转为戴XX应向其交纳的款项及有关管理费用，由戴XX以自已名义向梁XX补写了租金及保证金的收款收据，收款时间填写为XX公司与梁XX签订合同的当天。同年12月19日，XX公司将涉案的商铺交付梁XX使用。梁XX在使用涉案的商铺后，没有再向戴XX或XX公司支付租金，亦没有向商场的物业管理企业支付管理费。

 2005年2月,XX公司决定将虎门XX改造为大型购物商场,并实施了部分改造工程。2005年5月15日，XX公司向戴XX发出一份《关于商场改造中改变租赁关系相关事项的通知》，提出三个方案：1、保持租赁关系，戴XX将商铺返租给XX公司，XX公司将不再追究之前所有欠款及其它有关的违约责任；2、与XX公司换铺后现戴XX自行经营。XX公司将不再追究戴XX之前所有欠款及其它有关的违约责任；3、与XX公司解除租赁合同关系，装修费在扣除所欠管理费、水电费、宣传推广费等费用后返还给戴XX。XX公司要求戴XX在2005年5月19日前作出选择，如戴XX拒不接受上述三种方案的一种，XX公司将追讨戴XX拖欠的全部费用和违约责任，解除合同，收回商铺，不退还租赁保证金和装修费。同年5月19日，谭XX向XX公司作出回复，称不同意XX公司提出的三个方案，并要求XX公司出价收回商铺，或在不破坏原商铺及与XX公司签订长期租赁合同的前提下再次返租给XX公。同年6月13日，XX公司委托律师向戴XX发出通知，要求戴XX在2005年6月15日前，对XX公司提出的前述三种方案作出选择，否则XX公司将从2005年6月16日起终止双方租赁关系，并不再另行通知。戴XX收到通知后，委托律师于同年6月17日向XX公司发出一份《律师函》，认为XX公司于2005年初开始对商场进行改造，使戴XX无法进行经营，要求XX公司退还已收取戴XX的所有款项并赔偿损失110万元。

2005年7月15日，XX公司将戴XX出具一份委托书给谭XX，内容为委托谭XX办理终止其与XX公司就涉案商铺的租赁关系。梁XX确认该证据的真实性，但坚持认为与其发生租赁关系的是戴XX。

另查明，戴XX提供了“广州雅力信装饰有限公司”出具的两张收款收据拟证实其装修案涉铺位所花费的费用，收款收据显示“收到谭生虎门XXE217、218装饰工程款”分别为13200元、12100元。XX公司就上述铺位办理了房地产权证证号为粤房地证字第C2888376。

以上事实，有收、个人借款款合同、《虎门XX租约》、《收铺确认书》、收铺证明、《授权书》、《委托书》、《虎门XX租赁合同》、《关于二楼优惠租金、管理费及委托出租的通知》、《关于商场改造中改变租赁关系相关事项的通知》、复函、《郑重通知》、《律师函》、《授权委托书》、以及一审庭审笔录了、二审调查笔录附卷为证。

本院认为，关于梁XX是与谁存在租赁关系的问题，戴XX已经以自已名义出具租金及保证金的收据给梁XX，因此，无论XX公司与梁XX签订合同时是否得到了戴XX的授权，戴XX出具收据的行为已经是对该合同效力的追认，梁XX也认为与其签订合同的是戴XX。因此，本院认定与梁XX存在租赁关系的应当是戴XX。

关于戴XX是否存在违约行为的问题。根据戴XX与XX公司签订的租赁合同，支付租金和管理费等是戴XX的义务，戴XX将铺位转租给梁XX以后，无论梁XX是否向其交纳租金，戴XX元气有义务按照合同约定支付租金给XX公司，戴XX从2003年签订合同后就没有交纳过租金，管理费，已构成违约。在XX公司发函给戴XX选择解决方案或者交纳租金、管理费时，戴XX对三种方案都不接受，在合理期限内也没有补交租金和管理费，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，XX公司有权单方解除合同。因此，本院确认XX公司于2005年6月16日单方解除合同的行为有效。

关于戴XX拖欠租金、管理费、推广宣传费的数额以及滞纳金计算问题。根据合同约定，戴XX已经交付的保证金可以抵扣租金，因此其已经交付的保证金共35040元应当从租金中扣除。戴XX从2003年11月1日开始交付租金及相关费用至2005年6月16日合同解除之日，即租金总额是（2520元+840元+150元）19.5个月=68445元,扣除梁XX已经交付保证金和租金共10800元以及戴XX交付的保证金35040元,戴XX还拖欠租金以及相关费用22605元,戴XX应当支付给XX公司.

关于滞纳金问题,XX公司是以自已名义与梁XX签订合同的,梁XX的租金也是直接交付给XX公司后由XX公司转为戴XX应交纳的租金。在梁XX停止交付

租金后,在2005年5月15日XX公司提出三个解决方案之前,没有证据证明XX公司就梁XX停止交纳租金的事宜通知了戴XX,亦无证据表明XX公司向戴XX追讨过租金,即戴XX并不知晓其是拖欠租金的。因此，XX公司请求2005年5月15日之前的滞纳金本院不予支持。XX公司请求2005年5月16日开始的滞纳金本院予以支持，根据合同约定，滞纳金每日2%的标准计算至戴XX付清款项之日止，经计算，已经超过了XX公司请求的45511.2元，因此本院支持45511.2元滞纳金。

关于XX公司应否退回认租费给戴XX的问题。双方在合同里面已经明确约定，若非XX公司的违约行为导致合同提前终止，认租费不予退回。本案是由于戴XX拖欠租金的违约行为导致合同提前解除的，根据双方合同约定，XX公司无需退回认租费给戴XX。对戴XX此项请求本院不予支持。

关于装修损失问题，戴XX提供了证据证明其对铺位进行了装修，合同也未约定XX公司有权无偿占用戴XX的装修。原审法院对装修损失的认定本院予以维持。

综上，原审认定事实不清，导致处理结困不当，本字予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、 维持东莞市人民法院（2006）东法民一初字第XXXX号民事判决主文第五项。

二、 撤销东莞市人民法院（2006）东法民一初字第XXXX号民事判决主文第一、二、三、四、六、七、八项和诉讼费负担部分。

三、 戴XX应支付东莞市XX公司实业发展有限公司拖欠的租金22605元和滞纳金45511.2元。

四、 上述款项相抵后，戴XX应在本判决发生法律效力之日起十日内支付东莞市XX实业发展有限公司64116.2元。

五、 驳回东莞市XX实业发展有限公司其他的上诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。

本案一审受理费9608元，由XX公司负担2608元，戴XX负担7000元。二审受理费9608元，由XX公司负担2608元，戴XX负担7000元。

本判决为终审判决。

审  判  长  刘XX

代理审判员 尹XX

代理审判员 刘X

二00七年八月十日

书 记 员   陈X