集体土地房屋买卖、继承、赠与问题

集体土地房屋能否赠与非农业户口子女

　　关于农村的宅基地及建筑在其上的房屋的买卖、继承、赠与问题，本资讯中心曾经多次给予答复，现再次总结如下：

　　1、有关宅基地及建筑在其上的房屋的使用及流转的主要规定：

　　(1)《物权法》第152条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　(2)《物权法》第153条： 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　(3)《物权法》第154条：宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

　　(4)《土地管理法》第8条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　(5)《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　(6)《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第七章

　　(7)《中央中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知1963.3.20》：(一)社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖，但仍归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权。不能想收就收，想调剂就调剂。(二)宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖房屋或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。(三)社员需建新房又没有宅基地时，由本户申请，经社员大会讨论同意，由生产队统一规划，帮助解决，但尽可能利用一些闲散地，不占用耕地，必须占用耕地的，应根据“六十条”规定，报县人民委员会批准，社员新建住宅占地无论是否耕地一律不收地价。(四)社员不能借口修建房屋，随意扩大墙院、扩大宅基地来侵占集体耕地，已经扩大侵占的必须退出。

　　(8)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。

　　(9)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发;农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　(10)国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

　　(11)国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　2.农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。因此，宅基地使用权具有不同于一般用益权的几个特点。首先，宅基地使用权是特定主体对集体土地的用益物权宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。其次，宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。最后，宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转，且不能成为继承之标的物。

　　3.不允许将宅基地使用权转让给集体经济组织成员之外的人是毋庸置疑的，但对于建筑在其上之房屋，是否允许转让给集体经济组织成员之外的人颇有争议，认为可以的理由主要有：(1)目前我国法律并未明确禁止此类转让，而根据民法“法无禁止极为允许”的原则，此类行为时有效的;(2)根据我国《合同法》的规定和最高人民法院关于适用合同法的司法解释，只有违反法律和行政法规强制性规定的合同才无效，而尚无法律和行政法规规定此类合同无效，国务院、国土资源部的上述规定不是行政法规;(3)非集体经济组织成员的继承人既然可以通过继承取得房屋，并进而占有和使用宅基地，那么通过其他形式的民事法律行为取得房屋自无不可;(4)目前，这种转让行为大量存在，基于某种价值追求应当将之认定为有效。

　　4、此论并不可取，原因如下：(1)《民法通则》第58条规定“违反法律或者社会公共利益的”的民事行为。可见，判断一民事行为是否有效，所依据的不仅仅是实在法。虽然有学者和法院倾向于认同这种转让行为有效，但国家一再出台限制这种转让的规定，并在通过《物权法》之时删除了就农村房屋实现抵押权时“宅基地使用权一并转让”的条款，应有更大的利益考量，这一利益就是广大农村、农民的公共利益。公证机构无权界定“何谓”公共利益并据以否定某一民事行为的效力，但却可以凭此“存疑”将那些高风险的事项排除在自己的作业范畴之外;(2)民法通则》第6条规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。“应当”所表述的是义务性规范，民事主体不能违背;本条是一效力性规范，违背之则民事活动的效力将被否定。何谓国家政策，在司法实践中并没有明确的共识。最高人民法院在【2004】民一终字第106号民事判决书中认定，国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件属于国家政策。因此，上列国务院和国土资源部的规定应属于国家政策，该政策应当为国内所有的组织和自然人所遵守，既然国家政策禁止向非集体经济组织成员转让宅基地使用权及建筑在其上的房屋，那么此类转让行为自属无效。(3)非集体经济组织成员的继承人之所以可以继承建筑在宅基地上的房屋，是因为该房屋自身具有其财产价值，正如建筑在城市划拨土地上的房屋具有其财产价值一样。继承人继承房屋之后，宅基地使用权究竟属于租赁使用还是应当做其他处置，应由法律另行做出规定，此非本贴主题，不为赘述。

　　5、最高人民法院〔1987〕民他字第10号《关于地方各级人民法院不应制定司法解释性文件的批复》中指出：“对审判实践中遇到一些具体问题，建议你们在调查研究的基础上，可写一些经验总结性的文章，供审判人员办案时参考，或者召开一定范围的会议，总结交流经验”。地方高级人民法院的意见一般为其所在省下级法院普遍遵循，北京市高级人民法院下发了京高法发(2004)391号《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》。该通知主要从北京市各级法院统一执法尺度出发，对涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况和关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定以及涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则等三个方面，进行了较全面的分析、总结，明确提出了处理此类案件应坚持的三点原则，并依据相关法律规定，提出了对此类合同的效力以“认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”山东省高级人员法院2008年民事审判工作会议纪要认为：城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。

　　6、赠与与买卖的目的都是为了实现财产权益的转移，故其限制条件与买卖并无本质不同。