房屋交易中的避讳、吉凶观念与法院判决

编者：张兴 律师

 在社会生活中，根据民俗、风水或宗教信仰，有的人不喜欢或者避讳某些数字，比如4、13、14等等，在楼房门牌号码编码时跳过这些数字，挑选车牌等号码时也回避这些数字；人们还有所谓凶宅的观念，比如某房子里发生过杀人案或有人在房子里自杀等，这房子就被认为是不吉利。这些观念在长期的无神论意识形态下，过去都被称为迷信。
    法律上遇到这些与所谓迷信相关的案件时如何处理？近年来不少法院在判决时认为，应该尊重这些民间习俗和由此形成的利益。
    这里介绍三类案例，一类涉及数字4的买卖合同；一类涉及所谓凶宅的买卖合同；第三类是涉及凶宅的损害赔偿案件。    

第一类：房屋门牌号带4不吉利
    门牌号带“4”业主要退房，中山市第一人民法院认为：开发商存在欺诈行为，但不足以撤销合同，判决开发商赔偿业主3.5万元。
    原告： 开发商未告知门牌号带“4”是欺诈
    原告袁小姐2011年看中了位于石岐区某花园的一套住宅，并与开发商签订了购房合同，交了200多万元的购房款。然而，当她拿到房产证时，却发现该住宅的门牌号中带“4”，认为不吉利，就不想要这套房子了，还将开发商告上法庭，要求开发商撤销合同退还购房款并赔偿20多万元的损失。
    原告认为，开发商在预售这套商品房之前就已经知道这套房子的门牌号码，并且收到了公安局的申请地址确权批复，但在预售时却没有使用这个地址，也没有告诉自己这套房的准确门牌号码，将804房当成801房进行销售，诱骗自己签订商品房买卖合同。
    原告说，如果自己当时知道门牌号带4字，是一定不会购买的。原告认为，因为这份商品房买卖合同是开发商在故意隐瞒门牌确权地址的情况下诱骗自己签订的，根据民法通则和合同法的相关规定应予撤销。
    被告开发商：业主没及时行使撤销权
　　开发商则认为，袁小姐的诉求理由不属于法定的合同可撤销事由，她的请求于法无据；即使属于撤销事由，袁小姐早在2012年4月房屋收楼时就已知道房号变化情况，却没有在一年内行使撤销权，根据法律规定，该撤销权已经过期。
　　涉案房产除房号外，其他如房屋质量、面积、交付等都符合合同约定，不存在违约行为，而房号变更不属于合同约定的需要另行通知的重大变更事由，况且合同已经明确房号的变更不影响合同的履行。房号变更及依照预售审批时的房号签署《商品房买卖合同》都属于政府的强制性规定，开发商既不能预见、也不能干涉，按照中山市商品房买卖合同网签规定，应以预售申请的房号为准，最终确权房号以中山市国土资源局核发的权属证明书记载为准。开发商还提出，原告诉求的理由为房号不吉利，属封建迷信思想，违背公序良俗和市场秩序，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
　　法院：属欺诈不足以撤销合同　　
　　法院经审理查明，该案中开发商为了促销，在对涉案小区项目申请预售时将同一层四个单元的房号自行编排为01号、02号、01号、02号，在经过公安机关确权房号的编排为01号、02号、03号、04号后，即在涉案房产房号地址已经被确权为804号后，仍然使用其自行编排的801号与袁小姐签订商品房买卖合同。以上事实说明，开发商在明知或主观可控制范围内，为了促销而故意隐瞒房号的真实情况，其行为属于故意欺诈。
　　另外，袁小姐收楼并不代表她即时知道开发商有欺诈的事实，开发商也没有举证证明袁小姐知道欺诈行为后超过一年才行使撤销权，故对开发商的抗辩，法院不予采信。
　　法院同时认为，《中华人民共和国合同法》虽赋予了相对方撤销合同或变更合同的选择权，但并非意味着凡是存在欺诈行为，一律可予以撤销合同。房号的数字不构成对袁小姐购买房产产生重大影响的因素，开发商关于房号的欺诈并非直接导致袁小姐作出购房的意思表示，故袁小姐以房号欺诈为由请求撤销合同，理据不足，法院不予支持。
　　开发商的欺诈行为对袁小姐个体来说也确实产生了一定的影响，因此开发商应当承担损害赔偿的缔约过失责任。关于赔偿的标准，根据该案实际情况，市第一人民法院酌情确定被告按照原告购房款的1.5%进行赔偿为适当，即赔偿袁小姐35048.34元，驳回原告的其他诉讼请求。
（来源: 2014-02-11广州日报 作者: 张翔宇）

也有其它法院判决涉及吉凶数字的案例，法院认为开发商在出售房屋时标号跳过13、14等楼层未告知买方，造成自然楼层与合同标示楼层不一致。买方对购买房屋的楼层发生误认，合同约定楼层为16层实际自然楼层为14层，交房时开发商按主管部门确定的自然楼层14层交房，买方不同意接收14层。法院根据买方的请求判决解除合同、开发商赔偿买方的损失。（江苏省苏州市中级法院http://news.sina.com.cn/s/2010-04-13/150020064858.shtml）

在该案例中法院实际回避了数字吉凶的判断，主要是以隐瞒信息的事实作为判决的基础。

     第二类：房屋买卖合同标的事后发现为“凶宅”，买方请求撤销合同
    此类案例，据报道，全国多地法院均有判决，比如北京、上海、四川、江苏、江西、浙江等地法院。

房主卖房隐瞒“凶宅”信息 法院判撤销买卖合同
    2010年12月27日，原告曾先生通过房产中介向被告范先生购买位于浦东新区的一处房产，总交易款91万元。2011年2月16日，该房屋的产权经核准登记于曾先生夫妇名下。经邻居提醒，曾先生得知购买的房屋内曾发生过恶性凶杀案件。经核实，2010年7月23日，案外人孙某曾在租借的该房屋内与其母亲与弟弟发生矛盾，孙某将其母亲及弟弟残忍杀害。
    原告：“杀过人的房子，我们哪敢住啊！”买入的房子竟是 “凶宅”，要求“退房”不成，原告将卖主告上法庭。
    原告认为，被告范先生明知其所有的房屋已成凶宅，具有重大瑕疵，其价值因购买者的忌讳而大大贬值，他却在凶杀案发生后不长时间，委托远离该房屋的中介挂牌出售，且故意隐瞒房屋内发生过的凶杀事件，诱使自己花91万元向其购买该房屋。
    被告则辩称，原告曾先生从看房到购房长达一年多，且曾先生也一直在系争房屋的小区里租房居住，他们应知道系争房屋内死过人。
    法院认为，房屋内如发生过凶杀案件，房屋虽然在实物形态上没有受损，但因人们普遍对凶杀事件的恐惧心理及对曾经发生过凶杀案件房屋的忌讳心态，房屋的价值会贬损，且购房者的生活质量会因此受到影响。范先生明知系争房屋内发生过凶杀事件，但其未举证证明在出售前已告知了对方，对买方隐瞒了与房屋相 关的重大信息，其行为有违诚实信用原则。
    浦东新区法院一审认为，卖主隐瞒了房屋相关的重大信息，有违诚实信用原则，遂撤销了双方签署买卖合同，判决卖主返还房款91万元，承担中介费及房产交易手续费等损失8220元。（2013-09-04 10:24:30解放日报）

第三类：涉及凶宅的损害赔偿案件

《房客病死，出租房变“凶宅” 房主起诉承租人获赔》

临沭县某村委会欲拆砖瓦房、建小区楼，为此替七旬孤寡老太关老太租赁了本村一处民房暂住，关老太在该房内不幸因病去世。房主诉称，价值10多万元的好房子一下变成了“凶宅”，无人租用并闲置至今，出价4万元都没人愿意购买；房主以出租房变“凶宅”造成贬值为由要求村委会赔偿其经济损失3万元。

法院审理后认为：被告村委会租赁原告的房屋安排案外人入住，后案外人在该房屋内因病死亡，事实清楚，证据充分。根据传统民俗及当地的风俗习惯，住户的死亡对原告房屋的居住、使用及变卖价值造成了一定的不利影响。案外人系因病死亡，原、被告对于该损害的发生均没有过错，对于房屋贬值产生的经济损失，应根据实际情况，由原、被告分担；原告出租房屋，属于经营行为，亦应承担相应的经营风险。
　　根据双方的实际情况，法院酌定原告的经济损失为16000元，由被告分担8000元为宜。
　　根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”之规定，2014年1月底，山东省临沭县人民法院法院依法作出判决，判令被告村委会补偿房主古大爷的经济损失8000元，并分担一半的诉讼费用。（案例来源2014-02-12中国法院网讯 (金龙 兰成)　）

在本案例中，被告村委会作为承租人并不存在违约行为，没有对原告的房屋造成任何有形的损坏，原告的对房屋的权利并没有受到损害，原告只是遭受了一种潜在的经济利益的损失。原告的此种损失理论上可称为纯粹经济损失。

对此损失，被告承租人并没有故意或过错。所谓损失是一般公众在观念上对房屋的价值的评定降低了。

物权法第三十七条的规定保护的是物权。在本案例中物权并无损害。法院判决依据物权法第三十七条的规定认为原告有权请求损害赔偿，该依据不无疑问。

何为“凶宅”？如何认定有争议
    “凶宅”本来就是民间习俗观念，不可能有法律定义，何为“凶宅”就存在着一定的主观性，难以有绝对一致的看法。而且，类似的风水、迷信或习俗观念影响交易或者物的价值的空间范围和时间范围如何确定，也是一个难题。比如，有人说，某住宅小区的坐落地或周边原是墓地、刑场或古战场，或者房屋施工过程中有人在工地死亡等等，这又该如何处理？
    于是也有法院在判决中认为：
　　所谓“凶宅”，根据人们的一般认识，是指发生过凶杀或者自杀等非正常死亡的房屋。人们通常认为居住这样的房屋不吉利，都不愿意购买。
　　某地法院在一判决中认为，有证据证明第一任房主是在四楼阳台坠亡，但公安机关认为不属于刑事案件。这说明，第一任房主阳台坠亡是意外事件。因此，认定该房屋为“凶宅”的证据并不充足。（2014-01-03正义网）

结论
    所谓吉凶的观念，法律上一般无法直接承认。法院在审理涉及此类“迷信”或吉凶观念的案件时，尽可能回避实质的价值判断，在判决中通常会转换问题。法院要判断的是，在合同签订过程中，卖方是否隐瞒所谓吉凶信息，该信息对当事人的交易决定的影响程度，是否属于影响成交与否的重大信息。在合同纠纷中，于是问题就转换为，合同签订过程是否因为隐瞒信息而构成欺诈，如果构成欺诈，合同是否可撤销？

在无法回避判断时，法官判决中也不得不以某种方式考虑多数社会成员的看法和观念（包括所谓吉凶）（就是霍姆斯所谓经验的一部分），尊重人们由于此种观念而形成的利益。