“小产权房”买到的只是“居住权”

    “小产权房”买到的只是“居住权”

中国政法大学教授李显冬，中国物业管理协会培训中心负责人郑良羽

    日前，本报读者胡先生致电，说他花了３０万在郑州北郊买了一套“小产权房”。胡先生猜想，《物权法》实施后，“小产权房”、“乡产权房”一定会被全面肯定，成为合法的产权房。

    在昨日，《物权法》的起草人之一，中国政法大学教授李显冬明确说，“小产权房”一定要慎买，不登记的房子就受不到保护。

    “没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土资源局、房管局也不会给你备案。”李显冬说，“小产权房”所用的土地是农村集体所有的土地。“在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用，即便土地的所有者和开发商一起将之开发，并卖给了别人，卖房者所签的合同也属于无效合同。”

    如果有一天国家要征用土地，购买“小产权房”的消费者是得不到一分钱补偿的，因为，任何物权都必须是有法律来设定的，国家补偿只会给集体土地原来的“村民”。

    剩下的只有买房者和原来签买房合同人之间的一份协议，花的几十万元只是享受到了“居住权”。购房者如果需要对方补偿，须赶快去法院要求冻结当初买房钱，根据法院判决获得赔偿。如果对方一直不履行赔偿，购房者换来的就是无休止的官司。

    相关报道“小产权房”肯定拿不到房产证

    ６月２２日，郑州市政府召开新闻发布会，通报了５起土地违法案件。有２起为非法占用集体土地建住宅楼。中原区航海西路办事处石羊寺村第四、六村民组目前已建成４幢楼房；惠济区弓寨村村民委员会目前已在天河路东、新城路北建成１０幢住宅楼地基。

    郑州市国土资源局局长吴洪杰说，一些城中村与开发商联合，直接在集体土地上建设“商品房”。“这样的房子，一般售价会比较低，但住户肯定拿不到房产证，很多权益也得不到保障。”吴洪杰说，如果建筑占用了农用地，必须拆除；如果占用了集体建设用地，则要对开发商等相关人员作出处理。

    此前，建设部发言人说，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。（详见河南商报６月２３日Ａ０６，６月２２日Ｃ０５）