东莞下月起中介不得强行代收二手房相关房款

核心提示

历经一年多酝酿和起草，市政府昨日下发了《东莞市存量房交易结算资金监管有关规定》（以下简称《规定》），存量房即二手房），规定从7月1日起，由东莞市房地产中介协会设立专用账户，对二手房交易结算资金进行监管，中介不得强行代收相关房款。

记者昨日采访获悉，业界和市民普遍对政策的出台持乐观态度，认为能有效防止中介挪用资金，保证买卖双方正常交易。然而，《规定》实施后，“监管费”的收取，以及办理效率等问题，又一次成为公众关注的热点。

【初衷】

避免类似“创辉走佬”事件发生

据记者了解，早在去年1月22日，建设部和中国人民银行就规定中介房产交易必须设立专用存款账户，房产买方将资金存入专用存款账户下的子账户，并在运行时接受监督，确保二手房交易过程中资金安全，避免中介携款潜逃。

东莞出手整治房地产二手房款的监管问题，是否受年初“创辉倒闭卷款逃跑”事件影响？东莞市房地产中介协会一高层表示，应该说，“创辉”事件发生之前，东莞一直在探索这方面的做法了。这起恶劣事件并不发生在本土的中介企业，但给东莞的房地产中介市场产生了很坏的影响，给业界和买房者敲响了警钟。政府有关部门及时介入，加快了有关监管规定的出炉。

【变化】

设专用账户监管二手房款

《规定》的出台，最大的变化是，今后将由东莞市房地产中介协会出面，在相关银行设立专用账户，对二手房的交易款实行监管。这就切断了中介擅自挪用购房者的房款，将二手房款作为资金周转，赚取差价的可能。

据市房地产中介协会透露，目前，协会已经筹备和3家商业性银行试行此项规定，如果其他银行愿意的话，将继续拓展至全市各大银行，以方便广大购房者的办理存储业务和相关手续。

【影响】

有效防止中介公司挪用资金

该协会的高层表示，在东莞推行资金监管二手房款，将杜绝二手房交易结算资金通过地产中介企业的自有账户进行划转，防止中介公司挪用资金，以保证买卖双方的利益。

“很多中介公司的账户都是老板的名字，收了买家的房款后，很难确保一些中介会按期、分毫不差地交给卖家。此规定正式实施后，中介将不可能通过这种手段挪用资金，乃至‘卷款逃跑’。”该高层说。

【热点关注】

热点一：相关费用增加？

不少打算购买二手房的市民担心，增加了协会介入房款监管的环节后，需要多支付一笔“监管费”。有业内人士则担心，这笔“监管费”会影响到《规定》的具体落实。

对此，市房地产中介协会的高层表示，这个监管规定之所以迟迟不能出台，就是因为在收费等问题上曾多方征求意见，在考察的过程中，他们发现有的城市收取一点费用，有的城市则不收取。

东莞的收费标准如何呢？该高层肯定地告诉记者，这笔费用是非常少的，像银行跨行之间转账也收取少量费用一样，这笔“监管费”将参照银行之间的划汇款的收费标准进行。但对于具体多少，目前还不能够公布相关细节。

他透露，将在本月底至下月初之间，召开新闻发布会，届时将会对收费的内容进行详细解释。由于费用并不高，所以不必担心会对《规定》的可操作性产生影响。

热点二：手续流程延长？

不少房地产中介对政策的出台抱有乐观态度。“虽然可能在手续方面会增加流程，但从客户、业主、中介三方的三赢角度来说，都是比较有利以及有保障的。规定的出台解决了资金安全性问题，但面对东莞每个月近万套的成交量，近万笔的交易与支付所需的人力物力会比以往更高，所以在效率方面希望也能赶上。”e屋不动产有关负责人这样说。
　　
热点三：落实过渡期长？

有专家指出，二手房交易资金监管要到真正的落实还需要一段时期的过渡。因为，东莞各中介机构需要时间对原有的交易流程、服务规范、买卖合同等进行修改和调整，估计这个过程大概需要两个月以上的过渡时期。

现状

对客户资金的保管有3个途径，分别是银行、中介机构以及律师事务所。

一般来说，对于按揭购房，大部分交易都会通过银行对资金进行保管，也有由中介机构保管客户资金的，而通过律师事务所进行第三监管目前还比较少。

资金

保管

新规

将由东莞市房地产中介协会在相关银行设立专用账户，该账户区别于中介设立的账户或者银行的“第三方监管”，将专门用于二手房交易结算资金的存储和支付，不得支取现金。协会将与银行、市房产管理部门签订协议，确保交易结算资金安全和有序运转。

一种是通过中介公司进行支付，另一种是买卖双方直接交易。

资金

支付

买卖双方可以自行决定交易结算资金的支付方式：如果委托中介代办相关业务的，买卖双方可自行交结房款，或者委托市房地产中介协会对房款的全额或部分进行监管，中介不得强行代管交易结算资金；如果没有委托中介代办相关业务的，双方也可以委托市房地产中介协会，对房款的全额或部分进行监管。

监管制度

市房地产中介协会一位不愿透露姓名的高层昨日表示，市房产管理部门负责对协会及相关管理进行监督。监管制度包括的内容有：

（一）委托：通过协会的专用账户划转交易结算资金的，买卖双方与协会签订《存量房交易资金监管委托书》（以下简称《委托书》）。

（二）收费：协会将收取一定的费用，具体的收费方式、标准等由交易双方当事人与协会在《委托书》中约定。

（三）交易结算资金的缴存：签订《委托书》后,买方当事人按约定将交易结算资金存入专用账户。

交易结算资金进入专用账户后，任何机构和个人均不得擅自动用，其所有权属交易当事人，与协会本身的财务相互独立，也不纳入协会的债权债务范围；若有关部门对专用账户进行冻结或扣划，开户银行及协会有义务出示证据证明交易结算资金及其银行账户的性质。

（四）资金的监管和结算：

1. 协会安排专人负责每天查阅专用账户情况，确保所有进账款项与《委托书》的约定及进账单相符。发现有误的，立即通知交易当事人、房管部门以及开户银行，及时妥善处理。

2. 二手房交易手续办结的，由房产管理部门出具证明、协会出具《划款通知书》，银行在收到上述材料之日起三个工作日内按《委托书》的约定，将交易结算资金划入卖方当事人的账户。

二手房交易不成功的由协会与交易双方当事人协调退款事宜，出具《退款通知书》。银行在收到《退款通知书》后三个工作日内按《委托书》的约定将交易结算资金退还给买方当事人。

3. 协会应定期向市房管部门报送资金监管、运作情况报表。市房产管理部门应采取定期或不定期的检查方式，加强对协会及其有关人员在开设账户、资金结算等环节的监管。

4. 开户银行应加强对资金管理，确保交易结算资金专款专用。对截留、挤占和挪用交易结算资金的行为，由相关部门依法追究有关人员的责任；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任；给交易当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。