发生房地产纠纷该如何维权

 买房本来是一件喜事，可是一些人买房之后却陷入了无限烦恼之中。有些不负责任的开发商把卖掉房子当成万事大吉，至于住的人生活如何，他们并不关心。暂不去讨论这样做生意是否能够持久，只说作为一个消费者，当遭遇了这样不公正的待遇的时候，应该怎么样来维护自己的权利，讨回一个公道呢？为了能够安居乐业，虽然买房维权之路漫漫，消费者也将上下而求索。 
　　●聚焦一金鼎公寓  

　　墙面开裂官司打6年 

　　【事件回放】 

　　市民胡先生2002年3月购买了位于真南路85弄金鼎公寓一套二房一厅的住房，在之后2个月的装修过程中，发现墙面45度开裂的情况，胡先生在询问了开发商之后，得到的解释是沉降期属正常沉降，之后会正常。可是，装修完成胡先生一家入住后，房屋墙面却出现了大面积的45度开裂，而且是从墙顶到地面的直通斜裂缝，此后，胡先生展开了长达6年与开发商的交涉过程。2005年，胡先生委托上海建筑科学研究院监测站健行了砌筑砂浆的强度检测，检测结果为砌筑砂浆设计强度为1.5mpa，而标准数值应该是7.5mpa，胡先生的住房属于严重不达标。之后胡先生向普陀区质检站进行了投诉，再次检测的结果为砌筑砂浆强度为0.8mpa-1.2mpa，属于主体结构不合格。于是胡先生要求退房，在几经商讨之后，还是以修为主，但是修复过的墙面又有多处裂缝出现，事后开发商再没有回音…… 

　　胡先生：希望有个安心居住的家 

　　从2002年买了房子到现在，6年，几乎就没住消停过，上半辈子的积蓄换来的是下半辈子的烦心，折腾到现在，胡先生已经筋疲力尽，每天住的房子成了一个烫手的山芋，丢也丢不掉，拿也拿不住，在几经退让之后，胡先生发现开发商的脾气越来越大，从开始的和解谈话到现在的置之不理，胡先生已经越来越无奈。 

　　现在，胡先生希望能够借助传媒的平台，引起开发商的重视，最好的解决办法是能够在同区域交换一个面积相差不大的房子；如果不能做到，那么开发商要负责维修房屋，在这之前，要将补偿标准协商好，维修后房主可以回搬。 

　　开发商：维修为主 

　　维修为主，但是不负责装修过墙面的修复工作，维修后再次出现相同问题后再无回音。 

　　【律师说法】 

　　房地产纠纷时有发生，但是，要很好地解决问题，还需要讲求策略。首先，要拿出自己的权益受到侵害的证据；第二，合理索赔要有过渡，不能让对方感觉索赔的目的就是为了钱；第三，谈判时，尽可能找高层谈判。 

　　在本案中，不要纠缠于裂缝的补偿上，因为裂缝对于房屋价值的影响是无法计算的，补偿费用是一个很灵活的概念，结果肯定对业主不利。而应该将问题的性质确定为维修及房屋周转费用上，这就可以有客观的计算依据。然后，做一个详细的计算单给对方，让对方无话可说，心悦诚服。其实这个报价单是很容易做的，主要包含材料费、人工费、搬家费、误工费等，必要时也可以委托。 

　　【记者手记】 

　　房地产维权索赔是一项很艰苦的工作，双方要斗智斗勇，但最核心的是要依据法律凭事实说话，要有充分的法律和事实依据，否则谈判就变成了吵架，很难成功。这种情况下，胡先生可以适当地转变谈判策略，可以将谈判的目标进行适当转换。既然对方认为换房不太可能，胡先生就势提出由对方为自己维修，但明确地告诉对方要按国家规范进行维修，使用与胡先生装修的相同材料。同时不向对方索赔房屋周转费用，而是要求对方提供周转房屋或者提供租房过渡的租金，这样就比较容易达成一致。 

　　●聚焦二环绿国际 

　　迟交房违约金缩水10倍 

　　【事件回放】 

　　市民黄小姐于2007年5月购买了宝山区顾村板块环绿国际的一套62平方米的商品房，总价35.8万元，已一次性付清。按照购房合同约定，开发商应于2007年10月31日交房。然而过了交房时间，开发商却以市政工程影响为由把交房时间推迟至2008年3月底，近期黄小姐又被通知交房时间可能将再次推迟至4月底。更令黄小姐不满的是，按照购房合同延迟交房将按照总价日万分之一支付违约金，但开发商只同意补偿2007年10月底至2008年3月底5个月的物业管理费，如此计算，违约金变相缩水近10倍。 

　　黄小姐：担心开发商出现资金问题 

　　黄小姐告诉记者，这是她第一次购房，不想就碰到类似情况。据黄小姐透露，开发商在与购房者签署的合同各不相同，交房日期有2007年5月、2007年10月的，更有2008年1月的，并且同小区的另2栋房源已顺利交房，自己房子所在楼栋电梯、相关电线也都已安装完毕，可却迟迟不能交房。因此对于开发商所谓市政工程影响交房的理由不能理解，而对开发商提出的物业费补偿方案也不能接受。 

　　翻开黄小姐提供的购房合同我们看到，第十二条明确规定甲方（开发商）如未在合同第十一条约定期限内（2007年10月31日）将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一1.00计算，也就是意味着日违约金为35.8元，按照月30天计算，月违约金为1074元，5个月总计5370元。如果按照开发商所提供的免去5个月物业管理费方案，总计500元左右，前后相差近10倍。 

　　据了解与黄小姐有着相同遭遇的还有众多业主，他们只希望开发商能尽快交房，并按合同支付相关违约金，毕竟买房对他们而言并不容易。 

　　开发商：一切将按合同约定解决 

　　开发商销售部负责人杨先生告诉记者，由于决定另行建造地下车库的原因，导致先期签合同的客户的确存在交房时间不同的情况。建造地下车库是一个重大工程，因此时间延长较久，导致后期水、电、煤等排线也受到影响，故整个小区目前都没有交房。至于3月底交房也是当初给客户的一个大概时间，此外受到今年大雪，施工的民工直到2月底才陆续回到工地开工，至今真正施工仅半月，所以希望客户能理解与支持，开发商将抓紧时间施工尽快交房。 

　　至于延迟交房的违约金问题，杨先生表示从未对外有所谓“赔偿5个月物业管理费”的说法，公司会提前半个月通知客户前来办理交房手续，并协商解决该问题，不过可以肯定的是，公司一定会以合同约定按法律途径进行处理，会公平对待每一位客户。 

　　【律师说法】 

　　对于黄小姐面临的问题，主要看其与开发商所签订购房合同中对于不可抗力因素是否有明确约定，如果没有明确约定，开发商则必须按照合同内的约定支付违约金。 

　　【记者手记】 

　　当开发商为刚性需求成为整体市场核心而鼓舞的同时，需要逆向思维考虑其所购物业对其的重要性，因为他们往往属于第一次购房，购房款为一身的积蓄，不少还依靠着银行贷款，物业的珍贵性尤为明显，延迟交房对于改类人群的影响是无法用金钱所法弥补的。