二手房产疑难案分析
导读:房产纷争，不仅是业主与开发商之间的矛盾，更有许多是发生在业主与其他人的争端，其中不少纷争需要借助专业人士一双慧眼来破解疑团。这里，我们特请两位资深律师为几个典型案例释疑解惑，希望能为广大读者提供有益的参…
房产纷争，不仅是业主与开发商之间的矛盾，更有许多是发生在业主与其他人的争端，其中不少纷争需要借助专业人士一双慧眼来破解疑团。这里，我们特请两位资深律师为几个典型案例释疑解惑，希望能为广大读者提供有益的参考。
NO.1
房子未交接漏水咋赔偿
前不久，邓先生通过中介公司购买了福州城内的一处二手房。邓先生去收房时，原房主与邓先生商量，因为自己的新买住房装修还没有结束，需要延期交房一个月，这个月算是原房东向邓先生租用，租金为800元，从邓先生的买房款中扣除。邓先生觉得这要求合情合理，就答应了。
可是，过了十几天，房子的下水道漏水，把楼下邻居的木地板泡坏了。事后，邻居找到邓先生要求赔偿，邓先生认为，房屋买卖虽然已经过户，但是房子还由原房主使用，并未实际交付，房屋附属设备也未验收，因此应找原房主赔偿。但是原房主却认为，房子已经过户，自己已经从房主变成房客，既然所有人已经是邓先生，当然应该由邓先生负责赔偿，双方因此争执不休。
律师点拨：首先，楼下邻居可以依法将原房主及邓先生作为共同侵权人，要求二人共同承担侵权赔偿责任。因为下水道漏水的侵权事实发生期间，房屋产权登记机关已经确认邓先生为房屋所有权人了，邓先生依法对房屋设备负有保管、维护的责任；而原房主虽然不是产权人了，但其仍在使用房屋，是造成下水道漏水的直接责任人，因此对造成房屋下水道的漏水负有直接责任。
其次，邓先生在承担侵权赔偿责任后，可向原房主追偿，要求原房主承担全部赔偿责任，理由有：1.房屋所有权虽然已经过户到邓先生的名下，但双方还没有进行移交，因此，原房主对房屋的保管、维修还负有责任；2.因原房主的需求而延期交房一个月，双方协商算是原房东向邓先生租用，这种租用形式不能简单地认为是房屋租赁关系。因为，双方达成延期交房的决定，实际上是对买卖财产移交时间的变更，由于房屋没有办理移交手续，因此财产的风险并没有转移，财产灭失及致人损害的风险也就没有转移。由于房屋保管人和使用人仍然是原房主，因此，期间造成他人损害仍应由原房主承担全部赔偿责任。当然，如果原房主在产权过户的同时，及时与邓先生办理了房屋的交接手续，而后再向邓先生提租用房屋的要求，那么，原房主就不用承担赔偿责任了。因此，房屋买卖中及时交付，是十分必要的。
NO.2
公摊有误差 房款咋补交
厦门的刘女士2004年与当地某开发商签订了购房合同，购买当地的一个预售楼盘的一套住宅，房屋暂测面积为157.9平方米，其中公摊面积为23.3平方米；房屋总价约为86万元。购房合同约定，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.开发商同意当暂测面积的误差超过+3%（包括+3%），不向刘女士收取超过部分的房价款。
但是该房屋交付时，经有关部门实测，建筑面积为160.2平方米，其中公摊面积为24.8平方米。开发商交房时要求刘女士支付包括公摊建筑面积增加部分在内的房款。而刘女士只同意支付套内面积增加部分的房款，但又不知道是否有相关依据，所以向律师咨询。
律师点拨：依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。
按照案例内容理解，刘女士所购房的价款是以包括公摊面积和套内面积在内的建筑面积为计价单位，而不是以房屋套内面积为计价单位。如果房屋交付使用时的房屋的户型及房屋结构与合同规定的没有变化，且交付的房屋无论是房屋总建筑面积还是套内面积的误差均在+3%之内，刘女士就应按合同规定支付包括公摊建筑面积增加部分在内的房款。刘女士要求只支付套内面积增加部分的房款并没有合同和法律依据。
NO.3
老人卖房产 子女咋面对
福州的黄老先生最近遇上了烦心事，原因都出在卖房子上。
黄老先生夫妇都是退休老教师。他们在市区有一处房产，产权人是黄老先生的名字。2002年，黄老先生的老伴因病去世了，前年黄老先生经人介绍新交了一个女友，于是他想出售这处房产，到金山新区另买一处大点的房子作为结婚后新居。可是令黄老先生万万想不到的是，他的儿子却不同意张老先生卖这房子，说这房子自己也有继承权，黄老先生未经他的许可是不能卖的。黄老先生十分生气也十分疑惑：这房子的产权证上明明白白地写着自己的名字，儿子凭什么干涉自己对房产的买卖权？
律师点拨：在这个案件中，黄老先生在未征得儿子同意的情况下，是无权出售这套房子的。首先，根据《中华人民共和国婚姻法》第17条的规定，该房屋虽然登记在黄老先生名下，但在其夫人去世前，房屋是属于夫妻共有财产，其夫人享有房子一半的所有权。其次，根据《中华人民共和国继承法》的有关法定继承的规定，如果黄老先生的父母也已去世，且黄老先生只有一个子女，那么，黄老先生的妻子去世后，这套房屋一半的所有权就成为遗产，由黄老先生与儿子作为第一顺序继承人共同继承，这套房子变为黄老先生与其儿子按份共有，其中，黄老先生享有四分之三的所有权，其余四分之一的所有权，由儿子享有。只有在黄老先生与儿子协商一致的情况下，才能出售这套房子。
NO.4
房客玩失踪 财物咋处置
房客没能按时续交房租，又不打招呼突然消失，于是房东将房客的家具等扔出门外，并将房屋转租给他人。为此事房东与房客起了纠纷。
许小姐今年初租住了陈先生在长乐城关的一间房子，并支付了三个月的房租，当时双方只有口头协议。今年3月6日，她因有急事到外地去了，临走前没能联系上房东。由于事情没有办好，两个月后她才回来。本月6日，许小姐回到长乐，才发现房东撬开了房锁，将房子租给别人了，自己的家具等都没了踪影。
对此，房东陈先生辩解说，许小姐3月6日后就消失了，而且一直打不通她的电话。况且许小姐的房租到期了也没有续交，他只好将房子租给了别人，并将许小姐的物品清点好放在过道上。然而一个月后，许小姐还没回来，他只好将许的东西全部“处理”了。
听到这个说法，许小姐气愤不已。她认为房东无权进入她租住的房间，更不应该将她的东西扔掉。许小姐称，她丢了价值3000多元的家具和衣物，房东必须赔偿。
律师点拨：由于双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，因此，只能视为不定期租赁，根据《合同法》第232条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，陈先生在许小姐下落不明的情况下，有权解除租赁合同，但陈先生应当通知许小姐，并给许小姐一个合理的期限。在本案中，陈先生虽然辩解打不通许小姐的电话，但电话打不通，也就意味着陈先生无法举证证明其履行了通知义务，在此情况下，不能视为租赁合同已解除。
由于租赁合同关系仍存在，因此，该租赁房屋的使用权仍属于许小姐，陈先生作为房东虽然对房屋拥有所有权，但在将房屋出租后，至租赁关系未解除之前，房屋的使用权由承租人所享有，在未征得许小姐同意之前，陈先生无权擅自进入已出租给许小姐的房屋。而且许小姐在出租屋内的财物，无论何原因，陈先生都是无权“处理”的。因此，陈先生应当赔偿因此给许小姐造成的损失。
其实在现实生活中，出租人逾期支付租金，又无法通知的情况是很常见的。如果陈先生在本案中，向法院对许小姐提起诉讼，要求解除租赁合同，并要求法院对出租房内属于许小姐的物品进行诉讼保全，那么，就不会发生本案中，陈先生看似有理，但却要承担赔偿责任的后果了。
NO.5
离婚瞒房产 产权咋分割
宁德的方女士最近准备将前夫告上法庭，称其离婚时隐瞒了所购房产。
原来，方女士与前夫在1995年结婚。2004年，其前夫与第一任妻子所生的儿子共同购买了一处二手房，产权证上的名字是方女士前夫及其儿子。去年方女士与前夫因感情破裂而离婚，但因为方女士并不知道前夫私购房产的事实，所以该房产没有处置。今年方女士无意间发现了这个秘密，于是以该房产是双方婚内购置，属双方共同财产为由，要求对该房产进行分割。但是其前夫却说，这房子是由其第一任妻子出钱购买给儿子的，到儿子结婚时要还给儿子，所以不能分割该房产给方女士。
律师点拨：首先应当明确方女士的前夫与其第一任妻子所生的儿子在购买房屋时是否是未成年人，如果是未成年人，可以认定该房屋的实际购买人是其前夫。其前夫所说房子是由其第一任妻子出钱购买给儿子的，应当举证证明，否则，不影响其前夫是实际出资购买人的认定。
其次，如果实际购买人是方女士的前夫，其将所购房屋登记在其与前妻所生的儿子名下，依照法律规定，该行为属于将财产赠与其与前妻所生儿子的赠与行为。由于该房产是方女士与其前夫在夫妻关系存续期间所购置，方女士依法享有共有权。方女士前夫的赠与行为如果未经共有权人的同意，依法属无效民事行为，因此方女士可要求撤销该无效民事行为，并依法分割上述房产取得自己应得的份额。
NO.5
已赠与房产 能否再收回
福州的张女士，今年72岁了。因老伴已经去世，膝下没有子女，张女士患有多种疾病，生活无法自理，因此她与侄女（已过世的表弟之女）约定，将自己的房子送给她，由其负责照顾自己的日常起居。为了表示自己的诚意，张女士主动提出先将房子过户到侄女名下。
但是令张女士想不到的是，自从房子赠与侄女后，侄女反而与自己疏远了，过去侄女几乎每天都来问寒问暖，做家务，现在却再也没有尽到照顾的义务，更让张女士寒心的是，最近侄女以她儿子要结婚需要房子为理由，威胁张女士，让她搬家。张女士现在十分后悔，询问能否撤销赠与，收回送出的房子？
律师点拨：张女士可以撤销赠与，收回送出的房子。《合同法》第190条规定“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第192条规定“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”张女士与侄女之间关于将房屋送给侄女，并由侄女负责照顾张女士日常起居的约定，属于《合同法》规定的“附义务的赠与”。也就是说，由侄女照顾自己的日常起居，是张女士将房屋赠与给侄女时，要求侄女承担的义务。当侄女得到房屋所有权后，没有履行赠与所附的义务，因此，张女士可以向人民法院起诉，要求撤销赠与。
上一篇：房地产纠纷处理典型案例分析
下一篇：房地产租赁纠纷
NO.1
房子未交接漏水咋赔偿
前不久，邓先生通过中介公司购买了福州城内的一处二手房。邓先生去收房时，原房主与邓先生商量，因为自己的新买住房装修还没有结束，需要延期交房一个月，这个月算是原房东向邓先生租用，租金为800元，从邓先生的买房款中扣除。邓先生觉得这要求合情合理，就答应了。
可是，过了十几天，房子的下水道漏水，把楼下邻居的木地板泡坏了。事后，邻居找到邓先生要求赔偿，邓先生认为，房屋买卖虽然已经过户，但是房子还由原房主使用，并未实际交付，房屋附属设备也未验收，因此应找原房主赔偿。但是原房主却认为，房子已经过户，自己已经从房主变成房客，既然所有人已经是邓先生，当然应该由邓先生负责赔偿，双方因此争执不休。
律师点拨：首先，楼下邻居可以依法将原房主及邓先生作为共同侵权人，要求二人共同承担侵权赔偿责任。因为下水道漏水的侵权事实发生期间，房屋产权登记机关已经确认邓先生为房屋所有权人了，邓先生依法对房屋设备负有保管、维护的责任；而原房主虽然不是产权人了，但其仍在使用房屋，是造成下水道漏水的直接责任人，因此对造成房屋下水道的漏水负有直接责任。
其次，邓先生在承担侵权赔偿责任后，可向原房主追偿，要求原房主承担全部赔偿责任，理由有：1.房屋所有权虽然已经过户到邓先生的名下，但双方还没有进行移交，因此，原房主对房屋的保管、维修还负有责任；2.因原房主的需求而延期交房一个月，双方协商算是原房东向邓先生租用，这种租用形式不能简单地认为是房屋租赁关系。因为，双方达成延期交房的决定，实际上是对买卖财产移交时间的变更，由于房屋没有办理移交手续，因此财产的风险并没有转移，财产灭失及致人损害的风险也就没有转移。由于房屋保管人和使用人仍然是原房主，因此，期间造成他人损害仍应由原房主承担全部赔偿责任。当然，如果原房主在产权过户的同时，及时与邓先生办理了房屋的交接手续，而后再向邓先生提租用房屋的要求，那么，原房主就不用承担赔偿责任了。因此，房屋买卖中及时交付，是十分必要的。
NO.2
公摊有误差 房款咋补交
厦门的刘女士2004年与当地某开发商签订了购房合同，购买当地的一个预售楼盘的一套住宅，房屋暂测面积为157.9平方米，其中公摊面积为23.3平方米；房屋总价约为86万元。购房合同约定，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.开发商同意当暂测面积的误差超过+3%（包括+3%），不向刘女士收取超过部分的房价款。
但是该房屋交付时，经有关部门实测，建筑面积为160.2平方米，其中公摊面积为24.8平方米。开发商交房时要求刘女士支付包括公摊建筑面积增加部分在内的房款。而刘女士只同意支付套内面积增加部分的房款，但又不知道是否有相关依据，所以向律师咨询。
律师点拨：依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。
按照案例内容理解，刘女士所购房的价款是以包括公摊面积和套内面积在内的建筑面积为计价单位，而不是以房屋套内面积为计价单位。如果房屋交付使用时的房屋的户型及房屋结构与合同规定的没有变化，且交付的房屋无论是房屋总建筑面积还是套内面积的误差均在+3%之内，刘女士就应按合同规定支付包括公摊建筑面积增加部分在内的房款。刘女士要求只支付套内面积增加部分的房款并没有合同和法律依据。
NO.3
老人卖房产 子女咋面对
福州的黄老先生最近遇上了烦心事，原因都出在卖房子上。
黄老先生夫妇都是退休老教师。他们在市区有一处房产，产权人是黄老先生的名字。2002年，黄老先生的老伴因病去世了，前年黄老先生经人介绍新交了一个女友，于是他想出售这处房产，到金山新区另买一处大点的房子作为结婚后新居。可是令黄老先生万万想不到的是，他的儿子却不同意张老先生卖这房子，说这房子自己也有继承权，黄老先生未经他的许可是不能卖的。黄老先生十分生气也十分疑惑：这房子的产权证上明明白白地写着自己的名字，儿子凭什么干涉自己对房产的买卖权？
律师点拨：在这个案件中，黄老先生在未征得儿子同意的情况下，是无权出售这套房子的。首先，根据《中华人民共和国婚姻法》第17条的规定，该房屋虽然登记在黄老先生名下，但在其夫人去世前，房屋是属于夫妻共有财产，其夫人享有房子一半的所有权。其次，根据《中华人民共和国继承法》的有关法定继承的规定，如果黄老先生的父母也已去世，且黄老先生只有一个子女，那么，黄老先生的妻子去世后，这套房屋一半的所有权就成为遗产，由黄老先生与儿子作为第一顺序继承人共同继承，这套房子变为黄老先生与其儿子按份共有，其中，黄老先生享有四分之三的所有权，其余四分之一的所有权，由儿子享有。只有在黄老先生与儿子协商一致的情况下，才能出售这套房子。
NO.4
房客玩失踪 财物咋处置
房客没能按时续交房租，又不打招呼突然消失，于是房东将房客的家具等扔出门外，并将房屋转租给他人。为此事房东与房客起了纠纷。
许小姐今年初租住了陈先生在长乐城关的一间房子，并支付了三个月的房租，当时双方只有口头协议。今年3月6日，她因有急事到外地去了，临走前没能联系上房东。由于事情没有办好，两个月后她才回来。本月6日，许小姐回到长乐，才发现房东撬开了房锁，将房子租给别人了，自己的家具等都没了踪影。
对此，房东陈先生辩解说，许小姐3月6日后就消失了，而且一直打不通她的电话。况且许小姐的房租到期了也没有续交，他只好将房子租给了别人，并将许小姐的物品清点好放在过道上。然而一个月后，许小姐还没回来，他只好将许的东西全部“处理”了。
听到这个说法，许小姐气愤不已。她认为房东无权进入她租住的房间，更不应该将她的东西扔掉。许小姐称，她丢了价值3000多元的家具和衣物，房东必须赔偿。
律师点拨：由于双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，因此，只能视为不定期租赁，根据《合同法》第232条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，陈先生在许小姐下落不明的情况下，有权解除租赁合同，但陈先生应当通知许小姐，并给许小姐一个合理的期限。在本案中，陈先生虽然辩解打不通许小姐的电话，但电话打不通，也就意味着陈先生无法举证证明其履行了通知义务，在此情况下，不能视为租赁合同已解除。
由于租赁合同关系仍存在，因此，该租赁房屋的使用权仍属于许小姐，陈先生作为房东虽然对房屋拥有所有权，但在将房屋出租后，至租赁关系未解除之前，房屋的使用权由承租人所享有，在未征得许小姐同意之前，陈先生无权擅自进入已出租给许小姐的房屋。而且许小姐在出租屋内的财物，无论何原因，陈先生都是无权“处理”的。因此，陈先生应当赔偿因此给许小姐造成的损失。
其实在现实生活中，出租人逾期支付租金，又无法通知的情况是很常见的。如果陈先生在本案中，向法院对许小姐提起诉讼，要求解除租赁合同，并要求法院对出租房内属于许小姐的物品进行诉讼保全，那么，就不会发生本案中，陈先生看似有理，但却要承担赔偿责任的后果了。
NO.5
离婚瞒房产 产权咋分割
宁德的方女士最近准备将前夫告上法庭，称其离婚时隐瞒了所购房产。
原来，方女士与前夫在1995年结婚。2004年，其前夫与第一任妻子所生的儿子共同购买了一处二手房，产权证上的名字是方女士前夫及其儿子。去年方女士与前夫因感情破裂而离婚，但因为方女士并不知道前夫私购房产的事实，所以该房产没有处置。今年方女士无意间发现了这个秘密，于是以该房产是双方婚内购置，属双方共同财产为由，要求对该房产进行分割。但是其前夫却说，这房子是由其第一任妻子出钱购买给儿子的，到儿子结婚时要还给儿子，所以不能分割该房产给方女士。
律师点拨：首先应当明确方女士的前夫与其第一任妻子所生的儿子在购买房屋时是否是未成年人，如果是未成年人，可以认定该房屋的实际购买人是其前夫。其前夫所说房子是由其第一任妻子出钱购买给儿子的，应当举证证明，否则，不影响其前夫是实际出资购买人的认定。
其次，如果实际购买人是方女士的前夫，其将所购房屋登记在其与前妻所生的儿子名下，依照法律规定，该行为属于将财产赠与其与前妻所生儿子的赠与行为。由于该房产是方女士与其前夫在夫妻关系存续期间所购置，方女士依法享有共有权。方女士前夫的赠与行为如果未经共有权人的同意，依法属无效民事行为，因此方女士可要求撤销该无效民事行为，并依法分割上述房产取得自己应得的份额。
NO.5
已赠与房产 能否再收回
福州的张女士，今年72岁了。因老伴已经去世，膝下没有子女，张女士患有多种疾病，生活无法自理，因此她与侄女（已过世的表弟之女）约定，将自己的房子送给她，由其负责照顾自己的日常起居。为了表示自己的诚意，张女士主动提出先将房子过户到侄女名下。
但是令张女士想不到的是，自从房子赠与侄女后，侄女反而与自己疏远了，过去侄女几乎每天都来问寒问暖，做家务，现在却再也没有尽到照顾的义务，更让张女士寒心的是，最近侄女以她儿子要结婚需要房子为理由，威胁张女士，让她搬家。张女士现在十分后悔，询问能否撤销赠与，收回送出的房子？
律师点拨：张女士可以撤销赠与，收回送出的房子。《合同法》第190条规定“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第192条规定“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”张女士与侄女之间关于将房屋送给侄女，并由侄女负责照顾张女士日常起居的约定，属于《合同法》规定的“附义务的赠与”。也就是说，由侄女照顾自己的日常起居，是张女士将房屋赠与给侄女时，要求侄女承担的义务。当侄女得到房屋所有权后，没有履行赠与所附的义务，因此，张女士可以向人民法院起诉，要求撤销赠与。
首席律师
赵 小兔 高级合伙人、首席律师
业务范围：法律顾问、股东纠纷、合同纠纷、欠款催收、建筑房产、知识产权。
微信公众号
欢迎扫码关注