蔡某珍诉东莞市中某沁林山庄房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

案号：（2009）东中法民一终字第6328号

承办法官及联系方式：莫松坚

推荐理由：商品房层高“缩水”能否退房目前法律规定并不明确，本案参照适用面积缩水的司法解释判决退房，保护消费者权益。

案件基本案情：2006年8月31日，蔡某珍向中某公司认购中某沁林山庄美林苑15＃楼单元501号复式房一套。后双方签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定商品房层高为下层：3米，上层：最低1.9米，最高4.8米，商品房的建筑面积为166.21平方米，套内建筑面积151.08平方米；合同第五条规定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按照以下原则处理：1、差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”。后蔡某珍将房款全部付清。一审中，双方已经确认案涉房屋的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水了3.58平方米，占合同约定计价面积的2.37％。经委托广州市汇志测绘技术有限公司对案涉房屋的上层层高进行实地测量，鉴定书显示：“案涉房屋的上层最高净高为3.56米、最低净高为1.78米、最高层高为3.76米，最低层高为1.98米，顶层天面的厚度为0.2米”。

 

法官点评：“退房”是2009年的一个热点话题，但是对于能否退房，我们法院的态度是严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；而对于一些严重违约行为，及时加以制裁，保护购房人利益，涉案商品房面积缩水并没有达到合同的解除条件，但是最高层高缩水了1.04米，与双方的合同约定的标准明显不相符，差距达21.67%，而住房的使用主要在于空间，房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了对房屋的使用，购房合同的目的不能实现，虽然目前法律并没有明确商品房层高缩水达到什么程度有权要求解除合同，但是参照适用面积缩水的司法解释，本案应当判决解除双方之间的买卖合同，维护了购房者的合法权益。