东莞房产交易纠纷案例分析
导读:目前二手房交易基本上都是通过中介公司完成的，上下家“手拉手”的交易少之又少。对于目前这样庞大的市场，由于买卖双方信息不对称、多数购房、卖房者对于相关合同条款和规定等问题不了解，加上部分中介公司为了追求利…
目前二手房交易基本上都是通过中介公司完成的，上下家“手拉手”的交易少之又少。对于目前这样庞大的市场，由于买卖双方信息不对称、多数购房、卖房者对于相关合同条款和规定等问题不了解，加上部分中介公司为了追求利益最大化，很容易在交易期间造成纠纷。
近期上海市高级人民法院归纳的二手房买卖纠纷十大症结中，比较常见的为“对房屋产权审查不详细”、“错误选择中介公司”、“对特别事项不作约定或约定不明”等。此外，因为房款资金而造成的纠纷也不在少数。因此，消费者在进行二手房交易时，在上述几个步骤中要多留几个心眼。
关键词：意向金
购买二手房过程中，购房人经常会碰到这样的事情：由购房人支付一定意向金供中介方与出售方谈判，而在所签订的意向金协议或者其他类似协议里，没有对一些可能影响买卖的情况如维修基金、户口、房屋交付等作出约定，但是却约定了购买意向得到出售方确认之后，意向金即转为定金或者其他违约责任。出售方确认买卖意向之后，双方在具体洽谈过程中一旦因原先没有涉及到的问题产生了分歧，最终导致买卖无法进行，出售方就因此主张定金罚则。而且不少中介方在相关的协议中还加入了使自己单纯获利的条款，利用买卖双方当事人的违约来牟取利益，其利益甚至可能远远超过履行中介义务应该获得的利益，从而也催生了一部分中介公司故意造成一方违约的结果。
[案例]
王先生委托某房产中介公司购买房屋，经中介公司推荐看中了李女士的房屋，便与中介公司就该房屋买卖签订了意向金协议。该格式合同约定：“购买意向得到出售方签字确认之日，意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费1万元。”
当出售方李女士确认了该意向金协议后，王先生在中介公司的安排下与李女士就该房屋买卖进行洽谈，结果得知该房屋内现有户口是无法迁出的。王先生因此不愿购买该房屋。但当他向中介公司提出退还定金时，遭到拒绝。
中介认为，根据意向金协议所约定的相关内容，定金1万元已作为王先生支付给中介的服务费，不予以返还，而且该意向金协议中并未对影响买卖的情况的户口迁移问题作出约定，户口问题不能成为王先生不支付中介服务费的免责事由。
[律师分析]
在本案中，意向金协议约定的内容明显加重了买卖双方的责任，从而使中介公司居于无论居间是否成功均可取得相应的报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，这一条款应属无效，对中介公司主张王先生支付服务费的请求法律是不予支持的。
[法官提醒]
本案中，原、被告双方实际均是受害人，将诈骗犯罪的风险无论转嫁给何方均不公平，考虑到房价等因素，法院作了大量调解工作，最后被告向原告支付23万元房款，原告协助被告办理了产权过户手续。
作为买卖双方，应尽量选择资质、规范、信誉好的中介公司。中介公司的一个主要职责即为买卖双方的交易提供交易信息、安排双方磋商，故对于房价的磋商、签订买卖合同等重要环节，买卖双方应当亲自参与，尽量减少矛盾发生的环节；不要轻易将房产证、身份证、私章等重要个人资料交由中介保管；对于定金、房款的交付，尽量避免通过中介转交，以直接交付出售方为宜；同时对于中介要求签订的协议书应仔细查看条款，不合理条款应要求修改，并有权利要求房产中介公司提供规范的、名实一致的合同条款；发生纠纷，应及时固定证据，避免陷入口说无凭的不利境地。买卖房屋毕竟是重大事项，建议通过咨询或委托专业律师来实施此项民事行为。
审查房屋产权
关键词：文件原件
目前沪上一些大型的中介公司中，已经拥有统一的交易运作规范，中介公司会要求交易双方提供个人身份证、委托书、房地产权证等系列证件。由于复印件比较容易造假，中介公司会要求卖家拿出房地产权证和代理人授权委托书等文件原件来核实，同时也会到房地产交易中心去核对信息。购房者也可以要求上家提供原件给自己看。
而对于自行进行交易或经过小中介交易的消费者来说，就更需要多留心一下上述这些文件的原件了。如果不能确定眼前的原件是否真实，消费者还可以凭身份证到上海市房地产交易中心去查询某套房屋的产权人，以便核对房屋信息，查询的花费为30元一次。虽然这些多出来的前期手续和花费看似有些多余，但为了日后交易的安全，消费者还是要为自己的利益把一把关。
仔细签订合同
关键词：约定维修基金数额
在签订房屋买卖合同时，要尽量利用合同的附件。一些上家承诺赠送的设施等仅限于口头承诺是没有法律保障的，消费者不能因为要面子或者怕麻烦而把这些特别约定一笔带过。在已经发生的诸多案例中，上家口头约定反悔、书面约定不详细而造成的纠纷不在少数。在诸多特别约定的事项中，物业维修资金、水电煤等的结算和过户、户口的迁入迁出，以及附属设施的赠送是需要消费者特别留心的。资金的结算和过户在双方协商约定后，应详细地写入合同。而附属设施的赠送（以卫浴设施为主），则可以选择拍照存档或以书面描述形式作为合同附件由于文字描述有限，故而照片形式可比较具体详细地反映出设施的整体情况。
同时，在与房屋中介机构签订合同时，要仔细阅读合同条款，注意各个细节，水、电、煤、物业费以及维修基金等前期费用的结算情况、户口的迁移情况、付款和交房手续的履行等等都要在合同中作详细的约定。因此签订房屋买卖及相关合同时，消费者一定要仔细阅读合同条款，可以要求中介机构解释合同的细节。假如你觉得条款不清，有必要修改或补充的，可以与中介机构协商处理，明确双方权利与义务。这样在发生纠纷时可以将合同作为依据，主张自己的权利。其中，比较值得关注的是关于维修基金以及户口迁移的问题。
就维修基金来看，买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，不过有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
二手房的交付中还有很重要的一项问题就是户口的迁移问题，如果所购买的住房中卖方的户口无法迁移的，买方也同样无法迁入，而很多购房人是出卖原先的自住房后改善条件的，这样一来自己出售住房后户口也同样无法迁移，就形成了一个户口迁移问题的恶性循环。由于我国的户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，一旦出现上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。
根据市高院的最新解释，买方起诉至法院要求卖方迁移户口的属于行政管理事务，法院应当裁定不予受理或者驳回起诉。针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。
[案例]
所购的二手房已经交易，可是新房东却发现房内的其他人的户口一直无法迁出，怎么办？本市一市民周某就通过事先在合同中约定了有关户口不迁出的违约责任事项，结果通过法院诉讼有效地保护了自己的权利。
2004年4月15日，周某与侯某签订了一份《上海市房地产买卖合同》，购买了一套房价315000元的房屋。双方在合同中约定在2004年5月1日交房，对户口问题也专门作了特别约定：“出卖方户口于交房前三日内迁出，如逾期未迁出则按房价的万分之五向买方支付违约金。”
签约后，2004年4月23日，周某取得该房的产权证。可是在周某入住房屋后，发现该房内仍然有他人庄某某的户口一直没能迁出。到2004年9月29日，周某就将侯某告到杨浦区法院，要求侯某支付违约金23600元。实际上，侯某所出售的房屋是她在2004年1月3日向夏某购买的。当时购买房屋后，夏某的女儿庄某某在该房内的户口就一直没能迁出，这种情况一直延续到侯某再将房屋转手卖给周某后，最终导致周某提起诉讼。到法院受理案件后的2004年10月17日，庄某某的户口迁出了上述房屋，但周某仍然要求追究侯某的违约责任。
在法庭上，对于周某的起诉，侯某则认为，该房屋交易之时是庄某某的户口在房屋内，而她自己的户口根本不在房屋内，所以不存在“逾期迁出卖方户口”的违约行为。
法院则审理认为，侯某在签订合同时，明知其出售的房屋内原有户口为庄某某，法院认定合同中特别约定的交房前三日内迁出“户口”是出售房屋内的户口，而不仅仅是侯某自己的户口。按合同法的规定，侯某因第三人的原因不能严格履行合同，已经构成对合同相对方周某的违约。最终法院判决，侯某支付周某违约金23600元。
[法官提醒]
目前户籍管理问题比较复杂，对于购房者而言，为了避免风险，最好的办法就是在房屋买卖合同签订之前，就能充分了解该房屋的户籍情况，当然为防万一，也可在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担违约赔偿责任，直至解除合同，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。比如约定“房屋内户口未按期迁出，应承担违约金1万元”，这样的合同约定详细具体，就很容易操作，也能保障自身的利益。不然的话，没有相关的具体约定，因很难计算户口不能迁移所带来的损失，将会给诉讼带来很多麻烦，所以在目前的情况下，上述的预防措施是很必要的。
监管房款资金
关键词：资金监管
在二手房交易双方签完买卖合同后，一般上家就能拿到下家的首付款。而近来，有些上家拿了首付款却不去还银行按揭，而用这笔钱去做了其他投资牟取利润。一旦投资失败，钱款无法收回，下家的二手房交易进程就会停滞，从而引起纠纷。
事实上，许多房屋交易双方都是抱着对对方不信任的态度来参与交易，毕竟房款动辄数十万元。
针对此类现象，目前已有中介公司推出了资金监管服务，把需要支付的款项支付给中介或者银行代为保管，用中介、银行的信用来代替个人信用，以此来保障交易的顺利进行。由于中介、银行在交易中起到了第三方的监督作用，私自挪用房款的现象就不会出现了。而负起这个资金监管责任的中介最好选择规模比较大、比较好的中介公司。
此外，如果消费者对于中介的信用度还心存疑惑，也可以通过上海市房地产交易中心提供的资金监管服务来保障双方的交易安全
上一篇：分析解除房屋租赁合同纠纷
下一篇：擅改承租人被判无效房产纠纷分析
近期上海市高级人民法院归纳的二手房买卖纠纷十大症结中，比较常见的为“对房屋产权审查不详细”、“错误选择中介公司”、“对特别事项不作约定或约定不明”等。此外，因为房款资金而造成的纠纷也不在少数。因此，消费者在进行二手房交易时，在上述几个步骤中要多留几个心眼。
关键词：意向金
购买二手房过程中，购房人经常会碰到这样的事情：由购房人支付一定意向金供中介方与出售方谈判，而在所签订的意向金协议或者其他类似协议里，没有对一些可能影响买卖的情况如维修基金、户口、房屋交付等作出约定，但是却约定了购买意向得到出售方确认之后，意向金即转为定金或者其他违约责任。出售方确认买卖意向之后，双方在具体洽谈过程中一旦因原先没有涉及到的问题产生了分歧，最终导致买卖无法进行，出售方就因此主张定金罚则。而且不少中介方在相关的协议中还加入了使自己单纯获利的条款，利用买卖双方当事人的违约来牟取利益，其利益甚至可能远远超过履行中介义务应该获得的利益，从而也催生了一部分中介公司故意造成一方违约的结果。
[案例]
王先生委托某房产中介公司购买房屋，经中介公司推荐看中了李女士的房屋，便与中介公司就该房屋买卖签订了意向金协议。该格式合同约定：“购买意向得到出售方签字确认之日，意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费1万元。”
当出售方李女士确认了该意向金协议后，王先生在中介公司的安排下与李女士就该房屋买卖进行洽谈，结果得知该房屋内现有户口是无法迁出的。王先生因此不愿购买该房屋。但当他向中介公司提出退还定金时，遭到拒绝。
中介认为，根据意向金协议所约定的相关内容，定金1万元已作为王先生支付给中介的服务费，不予以返还，而且该意向金协议中并未对影响买卖的情况的户口迁移问题作出约定，户口问题不能成为王先生不支付中介服务费的免责事由。
[律师分析]
在本案中，意向金协议约定的内容明显加重了买卖双方的责任，从而使中介公司居于无论居间是否成功均可取得相应的报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，这一条款应属无效，对中介公司主张王先生支付服务费的请求法律是不予支持的。
[法官提醒]
本案中，原、被告双方实际均是受害人，将诈骗犯罪的风险无论转嫁给何方均不公平，考虑到房价等因素，法院作了大量调解工作，最后被告向原告支付23万元房款，原告协助被告办理了产权过户手续。
作为买卖双方，应尽量选择资质、规范、信誉好的中介公司。中介公司的一个主要职责即为买卖双方的交易提供交易信息、安排双方磋商，故对于房价的磋商、签订买卖合同等重要环节，买卖双方应当亲自参与，尽量减少矛盾发生的环节；不要轻易将房产证、身份证、私章等重要个人资料交由中介保管；对于定金、房款的交付，尽量避免通过中介转交，以直接交付出售方为宜；同时对于中介要求签订的协议书应仔细查看条款，不合理条款应要求修改，并有权利要求房产中介公司提供规范的、名实一致的合同条款；发生纠纷，应及时固定证据，避免陷入口说无凭的不利境地。买卖房屋毕竟是重大事项，建议通过咨询或委托专业律师来实施此项民事行为。
审查房屋产权
关键词：文件原件
目前沪上一些大型的中介公司中，已经拥有统一的交易运作规范，中介公司会要求交易双方提供个人身份证、委托书、房地产权证等系列证件。由于复印件比较容易造假，中介公司会要求卖家拿出房地产权证和代理人授权委托书等文件原件来核实，同时也会到房地产交易中心去核对信息。购房者也可以要求上家提供原件给自己看。
而对于自行进行交易或经过小中介交易的消费者来说，就更需要多留心一下上述这些文件的原件了。如果不能确定眼前的原件是否真实，消费者还可以凭身份证到上海市房地产交易中心去查询某套房屋的产权人，以便核对房屋信息，查询的花费为30元一次。虽然这些多出来的前期手续和花费看似有些多余，但为了日后交易的安全，消费者还是要为自己的利益把一把关。
仔细签订合同
关键词：约定维修基金数额
在签订房屋买卖合同时，要尽量利用合同的附件。一些上家承诺赠送的设施等仅限于口头承诺是没有法律保障的，消费者不能因为要面子或者怕麻烦而把这些特别约定一笔带过。在已经发生的诸多案例中，上家口头约定反悔、书面约定不详细而造成的纠纷不在少数。在诸多特别约定的事项中，物业维修资金、水电煤等的结算和过户、户口的迁入迁出，以及附属设施的赠送是需要消费者特别留心的。资金的结算和过户在双方协商约定后，应详细地写入合同。而附属设施的赠送（以卫浴设施为主），则可以选择拍照存档或以书面描述形式作为合同附件由于文字描述有限，故而照片形式可比较具体详细地反映出设施的整体情况。
同时，在与房屋中介机构签订合同时，要仔细阅读合同条款，注意各个细节，水、电、煤、物业费以及维修基金等前期费用的结算情况、户口的迁移情况、付款和交房手续的履行等等都要在合同中作详细的约定。因此签订房屋买卖及相关合同时，消费者一定要仔细阅读合同条款，可以要求中介机构解释合同的细节。假如你觉得条款不清，有必要修改或补充的，可以与中介机构协商处理，明确双方权利与义务。这样在发生纠纷时可以将合同作为依据，主张自己的权利。其中，比较值得关注的是关于维修基金以及户口迁移的问题。
就维修基金来看，买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，不过有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
二手房的交付中还有很重要的一项问题就是户口的迁移问题，如果所购买的住房中卖方的户口无法迁移的，买方也同样无法迁入，而很多购房人是出卖原先的自住房后改善条件的，这样一来自己出售住房后户口也同样无法迁移，就形成了一个户口迁移问题的恶性循环。由于我国的户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，一旦出现上述情况，根本无法通过法院诉讼的方式来解决问题。
根据市高院的最新解释，买方起诉至法院要求卖方迁移户口的属于行政管理事务，法院应当裁定不予受理或者驳回起诉。针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。
[案例]
所购的二手房已经交易，可是新房东却发现房内的其他人的户口一直无法迁出，怎么办？本市一市民周某就通过事先在合同中约定了有关户口不迁出的违约责任事项，结果通过法院诉讼有效地保护了自己的权利。
2004年4月15日，周某与侯某签订了一份《上海市房地产买卖合同》，购买了一套房价315000元的房屋。双方在合同中约定在2004年5月1日交房，对户口问题也专门作了特别约定：“出卖方户口于交房前三日内迁出，如逾期未迁出则按房价的万分之五向买方支付违约金。”
签约后，2004年4月23日，周某取得该房的产权证。可是在周某入住房屋后，发现该房内仍然有他人庄某某的户口一直没能迁出。到2004年9月29日，周某就将侯某告到杨浦区法院，要求侯某支付违约金23600元。实际上，侯某所出售的房屋是她在2004年1月3日向夏某购买的。当时购买房屋后，夏某的女儿庄某某在该房内的户口就一直没能迁出，这种情况一直延续到侯某再将房屋转手卖给周某后，最终导致周某提起诉讼。到法院受理案件后的2004年10月17日，庄某某的户口迁出了上述房屋，但周某仍然要求追究侯某的违约责任。
在法庭上，对于周某的起诉，侯某则认为，该房屋交易之时是庄某某的户口在房屋内，而她自己的户口根本不在房屋内，所以不存在“逾期迁出卖方户口”的违约行为。
法院则审理认为，侯某在签订合同时，明知其出售的房屋内原有户口为庄某某，法院认定合同中特别约定的交房前三日内迁出“户口”是出售房屋内的户口，而不仅仅是侯某自己的户口。按合同法的规定，侯某因第三人的原因不能严格履行合同，已经构成对合同相对方周某的违约。最终法院判决，侯某支付周某违约金23600元。
[法官提醒]
目前户籍管理问题比较复杂，对于购房者而言，为了避免风险，最好的办法就是在房屋买卖合同签订之前，就能充分了解该房屋的户籍情况，当然为防万一，也可在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担违约赔偿责任，直至解除合同，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。比如约定“房屋内户口未按期迁出，应承担违约金1万元”，这样的合同约定详细具体，就很容易操作，也能保障自身的利益。不然的话，没有相关的具体约定，因很难计算户口不能迁移所带来的损失，将会给诉讼带来很多麻烦，所以在目前的情况下，上述的预防措施是很必要的。
监管房款资金
关键词：资金监管
在二手房交易双方签完买卖合同后，一般上家就能拿到下家的首付款。而近来，有些上家拿了首付款却不去还银行按揭，而用这笔钱去做了其他投资牟取利润。一旦投资失败，钱款无法收回，下家的二手房交易进程就会停滞，从而引起纠纷。
事实上，许多房屋交易双方都是抱着对对方不信任的态度来参与交易，毕竟房款动辄数十万元。
针对此类现象，目前已有中介公司推出了资金监管服务，把需要支付的款项支付给中介或者银行代为保管，用中介、银行的信用来代替个人信用，以此来保障交易的顺利进行。由于中介、银行在交易中起到了第三方的监督作用，私自挪用房款的现象就不会出现了。而负起这个资金监管责任的中介最好选择规模比较大、比较好的中介公司。
此外，如果消费者对于中介的信用度还心存疑惑，也可以通过上海市房地产交易中心提供的资金监管服务来保障双方的交易安全
首席律师
赵 小兔 高级合伙人、首席律师
业务范围：法律顾问、股东纠纷、合同纠纷、欠款催收、建筑房产、知识产权。
微信公众号
欢迎扫码关注